Органы опеки не дают разрешение на продажу участка с долей собственности несовершеннолетнего

Продажа доли несовершеннолетнего без согласия второго родителя |

Органы опеки не дают разрешение на продажу участка с долей собственности несовершеннолетнего

Родители несовершеннолетнего имеют равные права в отношении ребенка как в части его воспитания, так и в части распоряжения принадлежащими ему объектами недвижимости. Все эти вопросы решаются между родителями совместно по взаимному согласованию.

Если родители хотят продать квартиру ребенка, или его долю в общей квартире, они получают согласие органов опеки и регистрируют сделку в Росреестре. Это идеальный пример.

Но в практике случаются ситуации, когда один из родителей не поддерживает второго супруга и препятствует совершению сделки: не является на регистрацию или вовсе не дает своего согласия на ее совершение. С такой проблемой столкнулась наша доверительница.

Супруги в браке приобрели квартиру, которую оформили в долевую собственность на себя и несовершеннолетнего сына — по 1/3 доли.

Расторгнув брак в 2016 году, мать и ребенок переехали в другую квартиру, определив место жительства сына с ней. В старой квартире остался проживать отец ребенка.

После переезда наша доверительница приняла решение продать принадлежащую ей и сыну доли в квартире, которую они приобретали в браке.

Для этого она обратилась с предложением выкупить доли к бывшему супругу, поскольку он обладает преимущественным правом покупки.

Однако бывший супруг, не разделяя позицию матери, отказался от покупки долей и не дал своего согласия на продажу доли ребенка, полагая, что при этом будут ущемлены права несовершеннолетнего.

Получив отказ бывшего супруга юристами фирмы совместно с доверителем было принято решение обратиться в органы опеки с просьбой предоставить согласие на совершение сделки по отчуждению доли несовершеннолетнего. Однако органы опеки, сославшись на возражения отца ребенка относительно продажи, отказали в даче своего согласия на совершение сделки.

Получив от органов опеки, в лице администрации Топчихинского района, отказ на совершение сделки, было решено обращаться в суд. Достичь нужной цели — продать долю несовершеннолетнего, по мнению юристов фирмы, возможно было двумя способами:

  1. Возложить на отца ребенка обязанность не чинить препятствий в продаже имущества несовершеннолетнего;
  2. Признать незаконным отказ органов опеки в порядке административного производства.

Обсудив варианты действий с доверителем и оценив возможный риск, мы приняли решение первоначально обратиться с исковым заявлением к отцу ребенка. А в случае отказа в удовлетворении требований, подать административное исковое заявление к администрации Топчихинского района.

Описанный порядок действий был обусловлен необходимостью: во-первых, установить факт злоупотребления отцом ребенка своими правами; и, во-вторых, получить поддержку органов опеки в судебном процессе.

Позиция истца. В судебных заседаниях интересы доверительницы представлял Роман Виноградов. В обоснование доводов искового заявления Роман приводил факты, свидетельствовавшие о том, что при совершении сделки права несовершеннолетнего не будут ущемлены.

Было отмечено, что ребенок на момент рассмотрения спора имеет в собственности долю в другой квартире большей площади, а денежные средства от продажи его доли в спорном жилом помещении доверительница обязалась внести на сберегательный счет в банке, открытый до совершеннолетия ребенка.

Позиция ответчика. Отец ребенка против удовлетворения иска возражал, указывая на то, что, по его мнению, истец преследовала корыстный интерес в совершении сделки и что в результате продажи доли ухудшилось бы имущественное положение несовершеннолетнего.

Позиция органов опеки. Привлеченный к участию в деле Комитет по образованию администрации Топчихинского района неоднократно менял свою позицию. При этом в конечном итоге с учетом приведенных истцом доводов поддержал заявленные требования в полном объеме, указав, что сделка не противоречит интересам несовершеннолетнего.

Однако, несмотря на представленные суду доказательства и позицию органов опеки, решением Топчихинского районного суда в удовлетворении требований было отказано. Суд указал на неверно избранный истцом способ защиты нарушенного права.

Проанализировав текст судебного акта, было принято решение не подавать апелляционную жалобу. Мотивировочная часть решения содержала подробный анализ всех обстоятельств дела, а также озвученную органами опеки позицию.

После вступления решения суда в силу, опираясь на установленные в решении факты, юристами было подготовлено и подано административное исковое заявление. В этот раз оппонентом по делу выступала администрация Топчихинского района.

Главное отличие при рассмотрении административных и гражданских дел — порядок доказывания. В гражданском судопроизводстве сторона, ссылающаяся на определенные обстоятельства, должна представить суду доказательства, подтверждающие ее доводы. В административном судопроизводстве доказывать свою правоту должен административный ответчик.

Позиция административного ответчика. Комитет по образованию администрации Топчихинского района против удовлетворения требований возражал. Полагал, что отказ в даче согласия на продажу доли несовершеннолетнего отвечает требованиям закона и интересам несовершеннолетнего, по мнению комитета, сделку совершать нельзя.

Позиция административного истца. Позиция заявителя по существу содержала те же доводы, что и при первом рассмотрении спора. Дополнительно было отмечено, что основные факты, имеющие значение для дела, были ранее установлены вступившим в силу решением суда, а поведение административного ответчика противоречит его поведению и его позиции, выраженной при рассмотрении первого спора.

По результатам рассмотрения дела требования нашей доверительницы были удовлетворены — отказ органов опеки в даче согласия на продажу доли ребенка в квартире суд признал незаконным и обязал комитет повторно рассмотреть заявление матери ребенка.

Суд отметил, что при принятии решения об отказе в даче согласия органы опеки не в полной мере выяснили все фактические обстоятельства и намерения матери, комитет не учел интересы ребенка (о том, что денежные средства планировалось внести на сберегательный счет), а само по себе несогласие второго родителя на совершение подобных сделок не является основанием для отказа в даче согласия органами опеки. Суд также учел позицию Комитета по образованию, ранее выраженную его представителями при рассмотрении спора.

После вступления решения суда в силу Комитетом по образованию администрации Топчихинского района было издано постановление о предоставлении согласия на продажу доли, принадлежащей несовершеннолетнему в квартире, без согласия бывшего супруга — отца ребенка.

Гражданское дело №: 2-198/2018
Административное дело №: 2а-355/2018

Источник: //vinogradov.partners/case/prodazha-doli-nesovershennoletnego-bez-soglasiya-vtorogo-roditelya/

О разрешении органов опеки на продажу доли несовершеннолетнего в квартире

Органы опеки не дают разрешение на продажу участка с долей собственности несовершеннолетнего

Сделка с недвижимым имуществом требует оформления договора купли-продажи, а также регистрации процедуры и права собственности в органах Росреестра.

Продавец обязан подтвердить, что его собственность не находится под обременением, у него нет долгов по ЖКХ, а также он должен выписать всех прописанных в ней жильцов.

С последним вопросом часто возникают определённые трудности — если на жилплощади зарегистрирован ребёнок, выселить его можно будет только с разрешения органов опеки.

Нужно ли разрешение органов опеки на выписку ребёнка

Если ребёнок проживает в квартире, которая подлежит продаже, ведомственная организация, занимающаяся защитой прав детей, называемая органами опеки и попечительства, должна быть извещена об этом действии в следующих случаях:

  • Когда несовершеннолетний гражданин указан в документах о регистрации права на объект недвижимости в качестве единственного владельца или ему принадлежит доля в данной жилплощади, органы опеки должны убедиться в том, что ребёнку есть куда переезжать при условии сохранения за ним эквивалентного права собственности в новом жилье. Данное ведомство после проведения проверок должно предоставить родителям или опекунам ребёнка соответствующий документ, свидетельствующий о согласовании с ним этого вопроса.
  • Если малолетний подданный РФ не имеет каких-либо прав собственности в объекте жилой недвижимости, опека обязана лишь убедиться, что он будет поставлен на регистрационный учёт в другом месте, причём жилищные условия не должны быть для него ухудшены относительно предыдущих. То же относится к ситуации, когда происходит обмен неприватизированной квартиры.

Уведомить органы родители обязаны в любом случае, и, если с их стороны дальнейшего действия не происходит, продавцы квартиры могут быть привлечены к ответственности через судебную инстанцию по инициативе опеки.

Как получить разрешение от опеки

Органы опеки и попечительства

Во взаимоотношениях между гражданами в части купли-продажи недвижимости имеются несколько ситуаций, для которых предъявляются разные требования в отношении детей со стороны органов опеки, в частности:

  • Если родителям необходимо продать квартиру, в которой ребёнок является долевым собственником, то, согласно ФЗ № 48, он имеет право действовать лишь в интересах собственника, подписывая документы об отчуждении имущества с согласия опеки. Разрешение опеки выдаётся только в том случае, если родитель имеет опекунские права на ребёнка и действует сугубо в его интересах, а также при условии, что в тот же момент приобретается другая жилплощадь, в которой ребёнок получит долю, не меньшую, чем раньше.
  • Если приобретается новое жильё взамен старого, органы опеки должны провести независимую оценку данного объекта на предмет его стоимости, которая должна быть эквивалентной или более высокой, чем у отчуждаемого имущества. По завершении оценочных действий госструктура выдаёт соответствующее согласие.
  • Когда новая жилплощадь берётся в ипотеку, в том числе и с участием материнского капитала, ведомство должно убедиться в платёжеспособности семьи. Для опеки это гарантия того, что кредит будет полностью погашен, и банк не выселит семью с  жилплощади.

Все оценочные и согласовательные действия относительно отчуждения собственности ребёнка органы опеки проводят на основании заявления, написанного опекуном.

Инструкция по составлению заявления в органы опеки

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли

Документ с просьбой о разрешении опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним, находящейся у него в собственности, должно иметь регламентированную ведомством форму, образец которой можно скачать здесь. На пустом шаблоне, в печатной или рукописной форме, указываются следующие данные:

  1. Наименование документа в опеку. Подробные сведения об отделе ведомства — шифр, адрес, контактные данные.
  2. Описание объекта недвижимости, подвергающегося отчуждению, — локация объекта, номер из кадастра, количество комнат, общая и полезная площадь.
  3. Личные данные на несовершеннолетнего собственника объекта, с указанием его доли в процентах.
  4. Сведения о приобретаемой квартире в том же объёме, что и о продаваемой.
  5. Указание, какая доля в новом жилье будет находиться в собственности ребёнка.
  6. Подтвердить оформление права собственности на ребёнка при покупке жилья.
  7. В конце документа ставится год, месяц и день его написания, после чего один из официальных опекунов ставит личную подпись.

Важно! После получения заявления сотрудники ведомства берут для себя 15 рабочих дней на анализ всех обстоятельств текущей ситуации и принятия решения. По прошествии указанного срока опека либо выдаёт опекунам согласие, либо отказывает в совершении данной процедуры.

Разрешение на отчуждение собственности

Как выполняется обязательство о выделении доли в квартире

Срок действия согласия супруга на продажу недвижимости

Если опекун заявляет в документе для ведомства о вычленении доли в приобретаемой квартире для ребенка не меньше, чем была у него в собственности ранее, он обязан выполнить данное обязательство, так как именно оно является основополагающим фактором при согласии опеки на продажу квартиры. Доля должна выделяться по следующим признакам:

  • В документе о собственности в соответствии с оценочной стоимостью нового жилья. Если ранее ребёнку принадлежали 25 % квартиры стоимостью 3 млн руб., а вся квартира стоила 12 млн руб., то, если цена новой жилплощади составляет 10 млн руб., ему должна будет принадлежать уже 30 % доля, так как эквивалент считается именно по абсолютному показателю цены, а не по процентному соотношению от всей недвижимости.
  • Ребёнку указанная доля должна быть выделена в натуре, то есть предоставлена отдельная комната со спальным местом, игровой зоной или письменным столом и т. д., либо, если такое разделение невыполнимо, в квартире выделяется зона, принадлежащая несовершеннолетнему сыну или дочери с тем же набором необходимых детских вещей.

Важно! Органы опеки оставляют за собой право на проведение инспекции в отношении исполнения родителями возложенных на себя обязательств, и, если выявляются нарушения, выписывается предписание об их устранении, игнорирование которого может привести к судебному иску.

Документы в органы опеки при покупке квартиры

Ребёнок — собственник доли в квартире

Органы опеки требуют вместе с заявлением копии большого объёма официальных бумаг. Чтобы ведомство вынесло положительное решение, заинтересованное лицо должно предоставить следующие бумаги в соответствии с приведённым списком:

  • Удостоверения личностей обоих родителей или опекунов ребёнка.
  • Документ, подтверждающий семейный статус родителей, — о заключении брачного союза либо об его расторжении.
  • Если дети не достигли 14-летнего возраста, предоставляются их сертификаты о появлении на свет.
  • Если указанный возраст уже наступил — паспорта граждан РФ на каждого ребёнка.
  • 14-летний гражданин считается условно дееспособным, поэтому он должен написать нотариально заверенное согласие о продаже квартиры своими родителями.
  • Договор купли-продажи объекта недвижимости.
  • Такой же договор (или его проект) о приобретении нового объекта, либо документы о собственности на него, если он уже был приобретён заранее.
  • Кадастр на отчуждаемое имущество.
  • Свидетельство о госрегистрации права, подтверждающее долевое участие ребёнка в данной квартире.
  • Выписка из домовой книги с указанием количества прописанных на отчуждаемой жилплощади лиц.
  • Результат проведения независимой оценки объекта с указанием его реальной рыночной стоимости.
  • Справка из коммунальных служб об отсутствии каких-либо долгов за эксплуатацию жилья.

Рассматривая предоставленные документы, органы опеки имеют право затребовать какие-либо дополнительные бумаги, играющие ключевую роль в принятии решения. Следует учесть, что подобные процедуры по смене жилья надо производить исключительно в летний период, во время школьных каникул, так как органы опеки могут отказать в согласовании сделки посреди учебного года школьника.

Действия родителей в случае отказа в выписке ребёнка с жилплощади

Разрешение органов опеки на продажу доли несовершеннолетнего выдаётся далеко не всегда, так как родители могут нарушить требования законов России. Основное количество отказов приходит при наступлении ситуаций, описанных в перечне:

  • Опека выявила, что смена жилплощади происходит на худший вариант, что ущемляет имущественные права ребёнка.
  • В ходе заключения договора выясняется, что несовершеннолетний отпрыск получает в собственность долю меньшей стоимости, чем у него была раньше.
  • Локация нового объекта недвижимости не позволяет несовершеннолетнему ребёнку свободно передвигаться к социальным и прочим объектам. Такие ситуации нередко случаются, когда родители обменивают квартиру на дом за городом, где отсутствует метрополитен или общественный транспорт.

В подобных ситуациях родители обязаны выбрать иной объект недвижимости для возможности вычленения в нём доли и приписки сына/дочери, увеличить долю, принадлежащую ребёнку, либо письменно гарантировать, что для поездок в школу или поликлинику ему всегда будет обеспечен какой-либо транспорт. Если же таких возможностей нет, семье придётся некоторый период временить со сменой жилья.

Опека действует исключительно в интересах детей, и, если родители полностью соблюдают все требования, никак не ущемляя интересы своего сына или дочери, ведомство всегда сможет предоставить им искомую справку и поздравить с грядущим переездом.

Источник: //shtrafsud.ru/dokumenty/razresenie-organov-opeki-na-prodazu-doli-nesoversennoletnego.html

Права несовершеннолетних детей при купле-продаже квартир

Органы опеки не дают разрешение на продажу участка с долей собственности несовершеннолетнего

Последнее обновление: 04.03.2020

О правах несовершеннолетних детей в сделках купли-продажи квартир участникам этих сделок (особенно покупателям) нужно знать следующее. 

Несовершеннолетними в России признаются лица в возрасте до 18 лет (п.1 ст. 21 ГК РФ).

В силу возраста, они еще не имеют полной дееспособности, а значит, за соблюдением их прав должны следить их родители или их законные представители – опекуны, попечители или усыновители, а также специально созданные социальные органы при городских и районных управах – Органы опеки и попечительства.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка (речь идет о его доле собственности), а также случай, когда ребенок только прописан в квартире – несколько усложняет сделку, и имеет ряд нюансов (об этом ниже).

Что такое обременение права собственности на квартиру, и как о нем узнать – см. по ссылке в Глоссарии.

Если ребенок – в числе собственников квартиры

Если несовершеннолетний ребенок имеет долю собственности в квартире (независимо от того, прописан он там или нет), то он становится полноправным участником сделки купли-продажи. Как это выглядит?

За малолетних (до 14 лет) детей в сделке действуют (т.е. расписываются вместо них) их родители или представители (п.1, ст.28, ГК РФ).

Дети с 14 до 18 лет (при наличии паспорта) могут сами расписываться за себя в Договоре купли-продажи квартиры, но только с письменного, нотариально заверенного согласия своих родителей или представителей (п.1, ст. 26, ГК РФ).

А те, в свою очередь, могут дать согласие на сделку или принять решение за своих малолетних детей – только после предварительного получения Разрешения Органов опеки и попечительства (об этом ниже).

Кроме того, если для сделки вообще требуется разрешение Органов опеки, и/или несовершеннолетний ребенок указан в числе собственников квартиры (согласно данным Выписки ЕГРН), то сделка по отчуждению такого жилья обязательно должна удостоверяться у нотариуса (п.2, ст.54, ФЗ-218, от 13.07.2015).

Как купить квартиру на ребенка? Можно ли оформить собственность только на него, и как правильно это сделать?

Разрешение Органов опеки и попечительства

Защиту имущественных прав несовершеннолетних детей в сделках купли-продажи квартир осуществляют Органы опеки и попечительства, инспекторы которых имеют довольно широкие полномочия.

Именно Органы опеки призваны следить за тем, чтобы права детей при отчуждении недвижимости не были нарушены, а их доля собственности не уменьшилась в результате сделки.

В частности, в задачу Органов опеки, кроме прочего, входит выдача разрешений для совершения сделок с жильем с участием несовершеннолетнего (п.2, ст.37, ГК РФ и п.4, ст.

292, ГК РФ).

В таком разрешениидолжны быть ясно указаны требования, при соблюдении которых допускается продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка (см. пример ниже).

Эти требования Опеки являются обязательными к выполнению, и в случае их нарушения, сделка может быть признана судом недействительной по иску Органов опеки или других заинтересованных лиц.

Как правило, требования Органов опеки сводятся к тому, чтобы родители или законный опекун ребенка оформили ему долю собственности в другой квартире, взамен проданной.

Таким образом, продажа квартиры, в которой несовершеннолетнему ребенку принадлежит доля собственности превращается в альтернативную сделку (подробнее о таких сделках – см.

по ссылке)

В отдельных случаях, например, когда ребенок имеет право собственности в квартире, но фактически живет по другому адресу, допускается не покупать альтернативную квартиру, и не выделять ему долю в ней.

Но тогда Органы опеки требуют, чтобы на имя ребенка был открыт счет в Сбербанке, и туда были бы перечислены деньги за его продаваемую долю.

Минимальная сумма, переводимая ребенку на этот счет, так же устанавливается Опекой.

Деятельность Органов опеки и попечительства регулируется ст. 31-41 ГК РФ, а также ФЗ-48 «Об опеке и попечительстве».

Органы опеки и попечительства находятся в составе местных органов исполнительной власти и местного самоуправления (в Москве – муниципалитеты).

Координаты территориальных Органов опеки и попечительства Москвы и Московской области можно посмотреть здесь.

Документы для Органов опеки и попечительства

Для обращения в Органы опеки, нужно предварительно подготовиться и собрать целый пакет документов.

Суть – подтвердить документально существующие права ребенка на квартиру, права родителей или опекунов, а также подтвердить намерения сторон по сделке (что, когда и где собираются продавать и покупать взамен).

Перечень типовых документов для Органов опеки и попечительства для сделки купли-продажи квартиры можно посмотреть здесь:

  ♦ Пакет документов для получения разрешения «Опеки» ♦

Разрешение Органов опеки и попечительства на сделку можно получить в том случае, если при продаже квартиры не происходит ущемление прав и законных интересов участвующего в сделке ребенка. Т.е. доля собственности ребенка не должна уменьшаться, а жилищные условия – ухудшаться.

  ♦ Пример требований Органов опеки и попечительства ♦

Стоит ли обращаться в агентство недвижимости? Объективный ответ – смотри по ссылке.

Ребенок – собственник квартиры или только прописан в ней?

Нужно учесть, что несовершеннолетние дети могут иметь в квартире как право собственности (в т.ч. долю в праве), так и право пользования (т.е. быть всего лишь зарегистрированными, «прописанными» в квартире). Поэтому имеем следующие варианты продажи квартиры:

  • Если ребенок имеет долю собственности в квартире (независимо от его «прописки»), то он является участником сделки, а значит, разрешение Органов опеки обязательно.
  • Если ребенок только прописан в квартире, но не имеет доли в праве собственности, то в общем случае для такой сделки разрешение Органов опеки не нужно.
  • Но если ребенок прописан в квартире, не имеет доли в праве собственности, НО при этом находится под опекой, или остался без родителей, то разрешение все же требуется. Об этом ясно сказано в п. 4 ст. 292 ГК РФ.

Опека и попечительство устанавливаются над несовершеннолетним тогда, когда он лишен родительского попечения (например, его родители умерли, исчезли, лишены родительских прав, и т.п.). Причем, над малолетними (до 14 лет) назначается опека, а над детьми 14-18 лет – попечительство.

Опекун сам совершает сделки за своего подопечного (подписывает за него документы), а попечитель только дает согласие своему подопечному на совершение таких сделок (т.е. подписи ставят оба).

И в обоих случаях, при сделках с квартирами, и опекун и попечитель могут действовать только с предварительного разрешения Органов опеки и попечительства.

В некоторых случаях (при продаже квартиры), если ребенок не является собственником, но прописан в квартире – регистратор может потребовать справку из Органов опеки, о том, что ребенок НЕ находится под опекой. Речь здесь идет именно о справке (уведомлении), а не разрешении Органов опеки.

Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.

 

Еще один случай, когда в сделке купли-продажи квартиры могут быть нарушены права несовершеннолетних детей – это присутствие материнского капитала.

При использовании этого государственного пособия, родители должны наделить всех своих детей долями собственности в приобретаемой недвижимости.

Если этого не было сделано, а родители квартиру продали, «забыв» про выделение долей детям, то те же Органы опеки или прокуратура могут подать иск в суд о признании этой сделки недействительной.

Как Покупателю такой квартиры проверить, был ли использован материнский капитал в предыдущей сделке – смотри в отдельной заметке по ссылке.

Как происходят альтернативные сделки с квартирами? Какой там порядок действий? – см. по ссылке.

Дети и приватизация жилья

В случае приватизации квартиры, все несовершеннолетние дети, зарегистрированные в ней, становятся собственниками «по умолчанию». Если же дети в результате приватизации каким-то чудом остались «за бортом» и не были включены в число собственников, то это железный повод признать сделку продажи такой квартиры – недействительной.

В практике встречаются случаи, когда родители для облегчения продажи квартиры, перед самой приватизацией выписывают ребенка к бабушке (например), и приватизируют квартиру без его участия. Сделка продажи в таком случае может быть оспорена по требованию тех же Органов опеки, если они посчитают, что родители, выписав ребенка перед приватизацией, лишили его права собственности.

Но Органы опеки в подобном случае не будут возражать, если ребенок имеет другую жилую собственность или может участвовать в приватизации там, где живет.

Так как участие несовершеннолетних детей в сделке со стороны Продавца представляет повышенный риск для Покупателя, то при возникновении сомнений относительно прав детей, рекомендуется получить дополнительную консультацию юриста по этому вопросу.

Можно ли получить налоговый вычет за ребенка при покупке квартиры, если ребенок имеет в ней долю собственности – смотри в этой заметке.

Разрешение Органов опеки при покупке жилья, в числе покупателей которого будет ребенок – не требуется. Исключением может быть случай, когда квартира покупается в ипотеку, и после регистрации сделки сразу передается в залог банку (т.е. права ребенка-собственника обременяются).

Подробнее о сделках с участием несовершеннолетних можно почитать здесь.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

Как действовать Покупателю при покупке квартиры, в которой присутствует несовершеннолетний ребенок, подробно рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ: Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми.

А всю последовательность подготовки сделки с квартирой можно увидеть на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: //kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/prava-nesovershennoletnix-detej-v-kvartire/

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего

Органы опеки не дают разрешение на продажу участка с долей собственности несовершеннолетнего

Граждане наделены правом на распоряжение принадлежащей им недвижимостью, равно как и долями в ней – продажу, обмен, дарение, сдачу в аренду и пр.
Однако если речь идет о квартире, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему лицу, при совершении сделки потребуется учитывать ряд особенностей, о которых будет подробно рассказано ниже.

Законодательная база

Право несовершеннолетних владеть жилплощадью наравне со взрослыми предусмотрено законодательством РФ. В соответствии с положениями ст. 20 ГК РФ, дети должны проживать по месту жительства их родителей.Вопрос с распоряжением решается несколько сложнее.

Детям, не достигшим четырнадцатилетия, доступно совершение только мелких бытовых сделок (ст.28 ГК), в возрасте 14-18 лет сделки могут совершаться, если представители дали на это письменное согласие. Распоряжаться своей недвижимостью по своему усмотрению граждане могут по достижению восемнадцатилетия.

Исключение составляют случаи эмансипации, когда дети вступают в брак или начинают работать по трудовому договору с 16 лет.

В остальных случаях вопросы, связанные с распоряжением жильем несовершеннолетнего, решают родители или опекуны при обязательном наличии одобрения органа опеки (ст.37 ГК).

Способы приобретения детьми права собственности


Дети могут стать собственниками жилья или доли в нем следующими способами:1. Квартира оформляется на их имя родителями или иными лицами.2. Жилье переходит по наследству.3.

Получение в дар.4. Участие в приватизации: любой прописанный в квартире человек становится собственником доли, если не оформляет отказ.5.

Приобретение жилья с помощью средств маткапитала: дети получают право на долю в квартире.

6. При покупке жилья на целевые средства – субсидии или иные соцвыплаты, в этом случае собственниками становятся все члены семьи.

При каких условиях возможна продажа?

Главным и обязательным условием является получение одобрения от органов опеки. В их полномочия входит охрана прав несовершеннолетних в области обеспечения последних жилплощадью. Получить согласие ООП можно только в случае обеспечения ребенка жилплощадью, которая будет не хуже продаваемой. Кроме того, новое жилье должно отвечать следующим условиям:1.

Доля, которая будет принадлежать ребенку после покупки нового жилья должна быть не менее чем в реализуемой квартире.2. Стоимость приобретаемого жилья должна быть не ниже продаваемого.3.

Если жилье приобретается в строящемся здании, строительство должно быть завершено как минимум наполовину, при этом до ввода жилья в эксплуатацию у ребенка должна сохраняться регистрация на другой жилплощади.

4. В новом жилье обязательно наличие удобств (горячей и холодной воды, электроснабжения).

Необходимая документация

Чтобы получить одобрение ООП на реализацию жилплощади, долей в которой владеет несовершеннолетний, потребуется представление следующей документации:• заявления от родителей (иных законных представителей) или письменное разрешение на совершение сделки;• паспортов обоих родителей;• свидетельства о рождении ребёнка;• письменного согласия ребёнка достигшего четырнадцатилетия на смену жилплощади;• правоустанавливающих документов на недвижимость;• документации на реализуемую и приобретаемую жилплощадь (поэтажных планов с описанием, кадастровых паспортов);• справок из БТИ с указанием стоимости квартир;• выписок из Росреестра о праве собственности на жилье;• выписки из домовой книги;• бумаг, подтверждающих, что в будущем несовершеннолетний будет обеспечен жилплощадью.Чтобы оформить договор о купле-продаже, нужно будет представление следующих бумаг:• разрешения от ООП;• свидетельств о рождении детей (или паспортов в случае достижения четырнадцатилетия);• правоустанавливающей документации на жилье;

• паспортов остальных владельцев жилья.

Составление договора

В договоре о купле-продаже жилья должны содержаться сведения о:• продавце и его представителях и покупателе (ФИО, адресах, паспортных данных, данных свидетельства о рождении);• дате и месте подписания;• квартире (месте нахождения, метраже, технических характеристиках), ограничениях и обременениях;• долях каждого из собственников;• правоустанавливающей документации на доли;• стоимости жилья и долей в нем;• правах и обязанностях сторон;• подтверждении дееспособности сторон;• подписях сторон.

Рекомендуется привлечение к составлению договора нотариуса, который подтверждает дееспособность участников сделки и заверяет документ.

Отказ органов опеки

Закон не содержит четкого перечня причин, по которым ООП могут не дать разрешения на реализацию недвижимости. Главным критерием всегда является соблюдение интересов несовершеннолетних.

Поэтому отказ может быть получен, если:• ребенок получит площадь, меньшую, нежели та, которой он владел в прежней квартире;• дом, в котором расположена квартира, не ввели в эксплуатацию;• площадь нового жилья не позволяет родителям проживать совместно с ребенком;• жилье приобретается в районе с неблагоприятной экологической обстановкой;• по месту расположения жилья отсутствуют условия для нормальной учебы ребенка, занятий спортом или иные необходимые объекты инфраструктуры.

Данный список не является исчерпывающим, малейшие подозрения в том, что при продаже квартиры родители руководствуются прежде всего личными интересами, могут привести к получению отказа от ООП.

Что делать при отказе органов опеки?

Если у органов опеки есть основания полагать, что в случае реализации жилплощади интересы несовершеннолетнего будут ущемлены (ему не будет предоставлена доля, не решен вопрос с пропиской, переезд на другую жилплощадь существенно ухудшит условия жизни ребенка), они вправе отказать в одобрении такой сделки.Разрешение подобного рода конфликтов возможно только путем обращения в судебные органы. Для этого родителям (иным представителям) придется обратиться с иском в органы суда.ЗаключениеПродажа жилья, доля в котором принадлежит детям, не достигшим восемнадцатилетия, вполне реальна, однако принимая такое решения, важно помнить, что во всех случаях приоритет будет отдаваться интересам ребенка, и попытки родителей обойти закон с целью получения личной выгоды могут привести к оспариванию сделки органами опеки и признанию ее недействительной.

После регистрации сделки родителям будет необходимо представить в ООП документальное подтверждение того, что ребенок был зарегистрирован на новом месте проживания. Если все требования закона неукоснительно соблюдаются, никаких сложностей с реализацией жилплощади не возникнет.

Источник: //mfc-gosuslugi.com/semya/d0-ba-d0-b0-d0-ba-d0-bf-d1-80-d0-be-d0-b4-d0-b0-d1-82-d1-8c-d0-ba-d0-b2-d0-b0-d1-80-d1-82-d0-b8-d1-80-d1-83-d1-81-d0-b4-d0-be-d0-bb-d0-b5-d0-b9-d0-bd-d0-b5-d1-81-d0-be-d0-b2-d0-b5-d1-80-d1-88

Юрист Михеев