Нужно ли платить налог при продаже приватизированной квартиры и покупке двух других?

Продажа приватизированной квартиры, через сколько, когда можно продать квартиру после приватизации

Нужно ли платить налог при продаже приватизированной квартиры и покупке двух других?

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Продажа приватизированной квартиры

Просмотров 269

Возможность и порядок продажи квартиры, полученной в результате приватизации, порождает множество вопросов со стороны владельцев подобной недвижимости. Законна ли будет сделка купли-продажи? Нужно ли уплачивать налог? Какие следует подготовить документы?

Можно ли продать приватизированную квартиру

Процедура приватизации подразумевает оформление права собственности на недвижимость, что подкрепляется внесением соответствующей записи в Росреестр. Гражданин становится полноправным собственником, поэтому вправе пользоваться и распоряжаться объектом по своему усмотрению:

  • продать;
  • завещать;
  • подарить;
  • заложить и пр.

Таким образом, в российском законодательстве нет ограничений на продажу и другие варианты распоряжения приватизированной недвижимостью, за исключением тех, что будут нарушать права и интересы других лиц.

Когда, через сколько можно продать квартиру после приватизации

Продать приватизированное жилье можно в любое время после получения выписки из ЕГРН, что подтверждает право собственности.

Но при владении недвижимостью менее 3-х лет возникает обязательство по уплате НДФЛ с продажи – 13% от суммы сделки.

При этом не имеет значения, кому продается квартира: никаких льгот по налогообложению не предусмотрено (например, как в случае дарения или наследования близкими родственниками).

Избежать налогообложения на законных основаниях можно при соблюдении минимального срока владения приватизированной недвижимостью (ст. 217.1 НК РФ) – 3 года с даты выдачи документов о праве собственности. Поэтому целесообразно будет подождать с продажей до этого момента.

Особенности налогообложения

Если ждать положенное время нет возможности, при уплате НДФЛ продавец не может предъявить расходы на покупку жилья для уменьшения налогооблагаемой базы, поскольку недвижимость досталась ему бесплатно. Но может оптимизировать сумму налога одним из следующих способов:

  1. Использовать 1 млн. руб. вычета. Эта сумма вычитается из цены недвижимости, а налог насчитывается на остаток, что позволяет существенно уменьшить налоговую базу. К тому же для приватизированных объектов с рыночной стоимостью до 1 млн. руб. включительно необходимость уплаты НДФЛ вообще отпадает.

Пример. Квартира продается за 2,8 млн. руб. При использовании вычета налогооблагаемая база будет 1,8 млн. руб. (2,8 – 1), а сумма налога 234 000 руб. (1,8 млн. руб.*0,13).

При этом искусственно занижать цену по документам для ухода от налогообложения практически нет смысла. Она должна составлять минимум 70% кадастровой стоимости, иначе именно этот показатель будет использоваться для расчета размера налога.

  1. Купить в этом же налоговом периоде (году) другое жилье. В таком случае фактически продавец может не платить налог за счет взаимозачета НДФЛ с продажи и имущественного вычета при покупке. Этот вариант подходит только для граждан, которые уплачивают НДФЛ (наемных работников, ИП) и ранее не использовали свое право на вычет в полном объеме. Он составляет 13% от стоимости покупаемого жилья, но в рамках 2 млн. руб., то есть максимально возможная к получению сумма – 260 000 руб.

Пример. Королев А. в феврале 2019 года продает квартиру за 1,7 млн. руб., с которой должен бы уплатить 221 000 руб. налога. Но в августе 2019 года он покупает другое жилье за 3 млн. руб.

, что дает ему право на максимальный налоговый вычет 260 000 руб. То есть он не уплачивает 221 000 руб. НДФЛ, а от государства получает доплату в виде разницы между двумя указанными суммами – 39 000 руб.

Как влияет вид собственности на ход сделки

Проще всего продать приватизированное жилье в единоличной собственности. Оно принадлежит одному человеку, который, принимая решение о продаже, не зависит от третьих лиц. В других случаях нужно будет учесть индивидуальные особенности сделки.

Совместная собственность

Если недвижимость принадлежит на праве собственности нескольким людям, они могут распоряжаться ею только с согласия друг друга. Наиболее распространенный вариант – принадлежность обоим супругам. Продать такое жилье можно только при условии согласия второго супруга на сделку, которое оформляется в письменной форме с обязательным заверением у нотариуса.

Долевая собственность

Продавая долю в приватизированной квартире, следует соблюдать право ее преимущественной покупки для других собственников (ст. 250 ГК РФ). Сделка возможна по одному из следующих сценариев (независимо от того, в какой форме выделены доли – в натуре или в процентах):

  1. Долю продает один из собственников и предлагает ее другим владельцам. В результате один из них соглашается выкупить долю. При этом предлагаемая цена не должна отличаться для «своих» и «чужих» покупателей.
  2. Долю продает один из собственников, все другие отказываются от покупки, подтверждая свое решение письменным отказом. Сделка проходит с посторонним покупателем.
  3. Собственники одновременно продают свои доли стороннему покупателю с составлением общего или индивидуальных договоров купли-продажи (ДКП). С учетом налогообложения в таком случае выгоднее продавать каждому свою часть по отдельности (одному покупателю).

Пример. Квартира принадлежит трем собственникам в равных долях (по 1/3) и продается за 6 млн. руб. Стоимость доли каждого составляет 2 млн. руб.

Размер НДФЛ при продаже долей по отдельным ДКП составит (2 млн.-1 млн.)*0,13 = 130 000 руб. При заключении общего договора купли-продажи, налог будет существенно выше: (6 млн.-1 млн.

)*0,13 = 650 000 руб. или 216 666,7 руб. с каждого.

С несовершеннолетними детьми

Продажа жилплощади, где в число собственников входят несовершеннолетние дети, возможна только при наличии письменного разрешения органов опеки и попечительства, иначе сделку признают недействительной. Последним нужно предоставить доказательства того, что в итоге объем имущества ребенка не уменьшится, и он получит в собственность недвижимость не хуже имеющейся. Это может быть:

  • Выделение доли ребенку (не менее имеющейся) в другой квартире.
  • Покупка за вырученные деньги другого жилья. Оно должно быть не хуже предыдущего: иметь такую же или большую площадь, более выгодное расположение и т. д.

Для ДКП, где собственником и, соответственно, продавцом является несовершеннолетний гражданин, обязательно заверение у нотариуса.

Порядок действий при продаже

Процедура продажи приватизированного жилья аналогична сделкам с обычной недвижимостью. Примерная последовательность действий:

  • Определить цену недвижимости. Ориентироваться нужно на средние показатели по рынку среди жилья с аналогичными характеристиками. Также можно воспользоваться услугами профессионального оценщика.
  • Подготовить к продаже квартиру и документы. Здесь подразумевается, как визуальная привлекательность для покупателей, так и порядок с необходимыми документами.
  • Найти покупателя и согласовать условия сделки. Для поиска можно разместить объявления на интернет-досках объявлений, в печатных изданиях или воспользоваться услугами риэлтора.
  • Заключить предварительный договор (если есть необходимость). Документ будет актуален, когда нужно зафиксировать внесение каких-либо форм предоплаты от покупателя или отсрочить проведение основной сделки по определенным причинам (в том числе, когда процедура приватизации еще не завершена).
  • Составить и подписать договор купли-продажи.
  • Зарегистрировать смену собственника в Росреестре. Для регистрационных действий стороны пишут заявление, прилагают пакет документов, а будущий собственник также уплачивает госпошлину в размере 2000 руб.
  • Оформить передачу недвижимости с помощью акта приема-передачи. После его подписания ответственность за состояние квартиры ложится на плечи покупателя.
  • Провести окончательные расчеты. Продавец составляет расписку с указанием суммы, полученной от покупателя.

Необходимые документы

Для покупателя единственным документом для сделки будет паспорт как подтверждение личности. Продавцу необходимо, кроме паспорта, подготовить пакет бумаг, касающихся самой квартиры и подтверждения ее «юридической чистоты»:

  • Выписка из ЕГРН. Подтверждает действительное право собственности продавца, отсутствие других собственников и обременений.
  • Договор приватизации. Правоустанавливающий документ, который стал для продавца основанием для получения права собственности на жилплощадь.
  • Техпаспорт. Подтверждает отсутствие неузаконенных перепланировок.
  • Архивная выписка из домовой книги. Указывает на лиц, которые были когда-либо зарегистрированы в квартире, а также были выписаны перед сделкой. При выписке несовершеннолетних или недееспособных лиц без предоставления взамен нового места регистрации возникает риск признания сделки недействительной в судебном порядке.
  • Выписка по лицевым счетам. Подтверждает отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
  • Дополнительные разрешительные документы (от второго супруга, от органов опеки и пр.).

Договор купли продажи приватизированной квартиры

Для договора предусмотрена простая письменная форма. По желанию стороны могут заверить его у нотариуса, чтобы минимизировать риски оспаривания сделки и мошеннических действий одной из сторон. Количество экземпляров документа – минимум 3 (для продавца, покупателя и подачи в Росреестр).

В ДКП указываются:

  • Название, дата и место составления.
  • Личные данные продавца и покупателя: ФИО, адрес проживания и регистрации, сведения из паспорта.
  • Описание предмета договора – квартиры (полный адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат и любые другие характеристики по договоренности участников сделки).
  • Цена продажи (цифрами и прописью). Важно указывать полную стоимость, поскольку в случае споров и судебных разбирательств гарантированно можно вернуть только сумму, указанную по документам.
  • Права и обязанности сторон. Могут быть указаны любые действия, которые следует совершить продавцу и покупателю. Например, обязательство продавца выписать зарегистрированных лиц или освободить жилье в определенный срок.
  • Порядок оплаты и расчетов. Определяются сроки и способ передачи денег. Наиболее безопасными вариантами считается использование банковской ячейки или безналичный перевод на банковский спецсчет.
  • Подписи сторон.

Кто имеет право проживать в приватизированной квартире после продажи

Если один из зарегистрированных жильцов не принимал участия в процедуре приватизации, у него остается право на пожизненное пользование (но не распоряжение!) жильем – фактически бессрочное проживание независимо от смены собственника. На покупку квартиры с таким условием согласится далеко не каждый покупатель, поскольку не вправе будет принудительно выписать или выселить такого жильца.

При наличии «отказников» рекомендуется разыскать их еще до сделки и попросить письменное заявление о добровольной смене места жительства, отказе от своего права претендовать на пользование жилым помещением и предъявлять на него какие-либо права в будущем, а при наличии прописки – выписаться в оговоренные сроки. Документ также можно заверить у нотариуса, после чего заниматься оформлением ДКП.

Если «отказник» не согласен на добровольную выписку, ее можно провести только в судебном порядке при наличии определенных оснований:

  • непроживание в квартире длительное время;
  • фактическое проживание на постоянной основе по другому адресу (не на время командировки, учебы и пр.);
  • добровольный выезд;
  • отсутствие каких-либо попыток вернуться и препятствий этому возвращению со стороны других собственников;
  • неуплата своей части коммунальных платежей.

Процедура продажи приватизированной квартиры в целом не отличается от стандартных сделок с недвижимостью, но имеет ряд нюансов. Они касаются уплаты налога и наличия жильцов с бессрочным правом пользования объектом.

Как действовать в том или ином случае? Юристы сайта подскажут, какие бумаги нужно подготовить с учетом сложившихся обстоятельств и как провести сделку с соблюдением требований действующего законодательства.

Консультации специалистов бесплатны.

Источник: //law-divorce.ru/prodazha-privatizirovannoj-kvartiry/

Юридическая консультация онлайн 9111.ru

Нужно ли платить налог при продаже приватизированной квартиры и покупке двух других?

3.2. Вы должны написать в ФНС ходатайство о взаимозачете, подать декларацию
Удачи ВАМ! Всегда рады помочь.

3.3. Доброго времени суток никаких взаимозачетов тут быть не может.Налоговый вычет можете оформить, если ранее им не пользовались и платите ндфл

Удачи Вам. Анна Титова.

4. Квартира в собственности с 2017 года.
В 2018 планируем продажу и одновременную покупку другой квартиры (расширение: ипотека и капитал). Надо ли будет платить налог с продажи квартиры (13%) или можно подать документы в декларацию как доходы-расходы?

4.1. Все просто. В случаи продажи квартиры, само собой все зависит от стоимости её покупки и суммы продажи, разница в сторону прибыли и будет налогооблагаемой базой, полагаю в этом у Вас сомнений нет.
Декларацию по продаже квартиры сдавать обязательно, если продадите в 2018, декларацию по форме 3-НДФЛ за 2018 г. сдадите в период с 01.01. по 01.04 2019 года.

5. Могут ли собственники жилья воспользоваться двумя вычетами с продажи и покупки жилья одновременно. В счёт уплаты налога на прибыль поскольку квартира приватизирована в этом году. Собственники не работают один несовершеннолетний.

5.1. С продажи квартиры платят не вычет, а налог. А при покупке – делают вычет, но только работающим гражданам,-тем, кто платит налоги… Вот эти налоги и уменьшают на 13% от стоимости квартиры..

6. Получил противоречивую информацию из агентств недвижимости касаемо налогов при продаже и покупки квартир одновременно.
Суть вопроса: В собственности есть квартира, менее трех лет, получена по договору дарения. Можно ли ее продать на текущий момент и купить квартиру в новостройке/вторичке без уплаты ндфл с продажи? В двух агентствах недвижимости уверяют что такая сделка возможна, при условии одновременной подачи документов в единый налоговый период.

6.1. В двух агентствах недвижимости говорят правильно, но это верно при условии. Что ранее Вы не получали имущественного налогового вычета с покупки квартиры.
Заявите вычет с покупки – и налоговая вам ещё должна останется.

7. Сдала сегодня акции Газпром, приобретенные на ваучеры в 1994, одновременно покупаю первую квартиру с первоначальный взносом на полученные от продажи акций деньги, поясните, какие налоги мне необходимо заплатить и какие у меня есть льготы по налогам и покупке.

7.1. Наталья, Вы можете подать декларацию в 2017 году где одновременно укажите доход от продажи акций и расход на покупку жилья. Если Вы ранее не пользовались вычетом по покупке жилья, то можете заявить о вычете в этой декларации. Таким образом, Вы уменьшить налог, который нужно будет оплатить за акции.

8. Как снимается налог от продажи дома-2300000 в собственности менее 3 лет, и покупки квартиры за 2000000 одновременно?

8.1. Если приобрели 1 квартиру безвозмездно и не получили вычет от покупки квартиры тогда налог 13% от 300 тыс. руб.–ст.220 НК рф.

9. ) Можно вопрос?! Скажите пожалуйста, при одновременной сделке если, купли – продажи квартиры и покупки 2-х других, будет ли вычитаться налог, если да то сколько процентов? Заранее, спасибо!

9.1. Если стоимость покупки новых квартир превышает стоимость проданной квартиры, то налога не будет вообще. Если их стоимость меньше, то налог будет 13% от разницы. Покупатель обеих квартир должен быть один.

Если покупатели разные, то в расчет берется только то лицо, которое участвует в сделке как продавец и как покупатель. Если это супруги, то они оба имеют право на налоговый вычет.

При этом, если в собственности продавая квартира более 5 лет – налога не будет.

10. В одном налоговом периоде я продала приватизированную комнату (менее 3 лет в собственности) и сразу купила квартиру. Имею ли я право воспользоваться имущественным вычетом с покупки квартиры (покрыв им одновременно налог с продажи комнаты), при условии, что я официально не работаю? Спасибо.

10.1. Права на вычет у Вас нет, Вы не являетесь плательщиком налога.
Сумму налога с продажи можно уменьшить, применив вычет на сумму покупки или 1 млн. рублей. Ст.220 НК РФ.

11. Получил деньги за продажу доли несовершеннолетнего и за свою долю в старой квартире. Продажа старой квартиры налогами не облагалась. Затем оплатил свою долю и долю несовершеннолетнего ребенка в новой квартире (одновременная сделка). Заполняю 3-НДФЛ на вычет при покупке за себя и несовершеннолетнего. Вопрос. При заполнении 3-НДФЛ нужно ли указывать доход от получения денег за долю несовершеннолетнего?

11.1. Данная доля налогом 13 процентов не облагалась – не нужно.

12. Может ли работающая пенсионерка купив квартиру в 2016 г. за 2 млн. получить налоговый вычет и в этом же 2016 г. продать эту же квартиру за 2 млн. Сохраняется ли за ней право на получение вычета при покупке с одновременным правом вычета при продаже на эту же квартиру, т.к. она получает доход в размере расходов, связанных с приобретением данной квартиры? То есть получив право на возврат налогов в сумме 260 тыс. от покупки не потеряет ли она их продав эту квартиру сразу же тоже за 2 млн.

12.1. Необходимо вместо налогового вычета воспользоваться правом уменьшения налогооблагаемой базы при продаже на сумму, за которую была приобретена квартира (ст. 220 Налогового кодекса РФ).

13. Скажите пожалуйста. Продаю долю, полученную в наследство и тут же покупаю квартиру. Сумма продажи почти равна покупке, сделка проходит или одновременно или с небольшим интервалом не более месяца. Сумма около 7 миллиона. То есть я получу 7 заплачу 6-7. на выходе ноль. Должен ли я платить налог и за покупку и за продажу, и сколько это получается?

13.1. При продаже доли порядок уплаты налога с дохода регулируется статьей 220 НК РФ и 217.1.п.5 НК РФ. При этом подается Декларация 3 НДФЛ в налоговую инспекцию. При покупке квартиры Вы имеете право на налоговый вычет в порядке, установленном ст. 220 НК РФ. Если обе Декларации подаются в одном налоговом периоде, можно сделать взаимозачет налогов.

13.2. Должны платить.1.Налог с продажи-(7000000-333333)*13%=866667 рублей

2.Налог с покупки 6000000*13%,но в зачет можно взять только в пределах налога, исчисленного с Вашей зарплаты за год.

13.3. За покупку налог не должны платить в любом случае.Что касается продажи, то если получили квартиру более трех лет назад, то налог уплачиваться не будет, если менее трех лет. то налог составит 13% с суммы продажи за вычетом 1 млн. руб. (ст.220 НК РФ).

Если ранее не пользовались налоговым вычетом, то имеете право получить вычет с приобретаемой квартиры в пределах 2 млн. руб.

Консультация по Вашему вопросу звонок с городских и мобильных бесплатный по всей России 14. У меня такой вопрос: я неработающий пенсионер и хочу продать квартиру и купить другую, Я должна платить налог 13% от продажи и покупки квартиры (если я сделку совершаю одновременно)?. В этом случае я имею льготу? Да и еще-у меня есть дочь инвалид (мы вдвоем собственники это квартиры)?

14.1. Если Вы имеете квартиру в собственности более 3 лет, то нет, никакие налоги платить с ее продажи Вам не нужно.

15. Квартира получена военнослужащим, приватизирована, в собственности менее 3 лет. Буду ли я платить налог при продаже и одновременной покупке за более высокую цену?

15.1. Будете с суммы, превышающей 2000000 рублей, если ранее не пользовались налоговым вычетом с покупки квартиры.

16. Купили квартиру за 9 млн. Продаем за 10.7 млн. Собственность по 1/2 я и муж. 3 лет не прошла. Покупаем квартиру за 11.5 млн. Хотим компенсировать налог вычетом. Вычет не получали. Покупаем в тех же долях. Можно ли взаимозачет налог и вычет. Продажа одновременно с покупкой. Муж работает я нет (отпуск по уходу за ребёнком.

16.1. Да можете так поступить.

17. Интересует-возникнет ли налог при одновременной продаже и покупке другой квартиры в новостройке? 18. Каким налогом облагается и в каком размере одновременная продажа и покупка квартиры?Хочу продать квартиру в одном доме и купить в другом (возможно, по более высокой цене). С уважением,

С.М.Десятов.

18.1. С дохода от продажи квартиры, находившейся в собственности менее трех лет, уплачивается налог на доходы физ. лиц по ставке 13%. Уменьшить налог можно либо воспользовавшись правом на имущественный вычет с дохода в размере 1 млн. руб.

(необлагаемая налогом сумма), с остального дохода уплачивается налог, либо доход от продажи квартиры можете уменьшить на расходы, произведенные на покупку ЭТОЙ же квартиры. Если квартирой владели три года и более, от уплаты налога освобождены.

По расходам на покупку другой квартиры можете получить имущественный вычет, если имеете доход, с которого уплачиваете НДФЛ и ранее правом на имущ. Вычет по расходам на покупку жилья не пользовались.

Ст.217, 220 НК РФ.

19. Возможно ли уменьшить налог с продажи квартиры 1600000 т.р. право менее 3-х лет и одновременной покупкой дачи 600 000 т.р – неработающему молодому человеку 23 г.

19.1. К сожалению с 600 тыс. налог заплатить придется.

20. Вопрос квартира в собственности менее трех лет при продаже и одновременной покупке дороже ценой будет налог?

20.1. Да, конечно будет налог. Но вы можете воспользоваться взаимозачетом, если ранее вычет не получали.

20.2. Да, придется оплачивать налог.

21. Что такое взаимозачет налогов при продаже квартиры и одновременной покупке другой квартиры? Объясните на примере.

21.1. Он выгоден только в том случае, если продаваемое имущество было в собственности менее 3-х лет, а стоимость – более 1 000 000 руб.Пример.

Вы продаете квартиру (дом), находившуюся в собственности менее 3-х лет, стоимостью 3 000 000 руб. При этом – в этом же году приобретаете другой дом, стоимостью 1 500 000 руб.

Тогда Вы вправе учесть покупку как расходы, а налог оплатить с остаточной стоимости.

3 000 000 – 1 500 000 = 1 500 000 руб. * 13% = 45 000 руб. – размер налога.

22. Что такое взаимозачет налогов при продаже и одновременной покупке квартир? Объясните на примере.

22.1. Объяснили. От количества повторов заданного вопроса – ответ на него не изменится.

23. Я продаю 2-х комн. Кв и сразу же покупаю 3-х комн. Я должна заплатить налог при продаже или могу рассчитывать на взаимозачёт налогового вычета в счет полной или частичной уплаты подоходного налога, полученного от продажи квартиры. То есть я освобождаюсь частично от налога при продаже. А государство не должно мне компенсировать налоговый вычет при покупке? Это может произойти всё одновременно?

23.1. Да, можно сделать взаимозачет.

24. Покупали квартиру по ДКП с рассрочкой платежа по программе молодая семья. Стоимость по договору 3,9 млн. руб. Получив свидетельство сразу хотим продать квартиру по рыночной цене – 8 мл.н руб. с одновременной покупкой аналогичной квартиры – 8 млн. руб. или выше в другом районе. Нужно ли платить налог с дохода при продаже нашей квартиры и можно ли воспользоваться вычетом при покупке новой. Сделка будет альтернативная. Заранее спасибо.

24.1. Право на вычет по ст. 220 НК РФ у Вас есть, но не забывайте что при вычете зачитываются только Ваши личные расходы (а не средства господдержки), а кроме того до продажи Вы обязаны выделить доли всем членам Вашей семьи.

25. Моя мать, гражданка Украины, собственница квартиры в Севастополе. Хочет продать ее и одновременно купить другую. Какой налог надо будет платить с продажи и при покупке квартиры и где? И можно ли как – то избежать налогообложения или свести к минимуму?

25.2. При продаже придется платить 30%

26. В прошлом году мы купили квартиру за 3600000 р. Сейчас хотим продать её за 3650000 р. с одновременной покупкой другой квартиры за 3700000 р. Квартира является единственным нашим жильём и вычетами мы не пользовались. Какие налоги мы должны будем заплатить при продаже квартиры?

С уважением, Н.Р.

26.1. С разницы с 50 тыс. налог 13%.

27. Вопрос такой. В ноябре 2013 года был оплачен налог на доход физ. лиц за продажу квартиры, которой владели менее 3 лет. Сейчас узнали что при продаже и одновременной покупки квартиры налог оплачивать не надо. Как то можно вернуть деньги? Если да, то как? И еще один собственник уже получал налоговый вычет с приобретенной квартиры, влияет ли это как то на возможность вернуть деньги? За ранее спасибо.

27.1. К сожалению оплачивать налог надо.

28. Вопрос такой. В ноябре 2012 года был оплачен налог на доход физ. лиц за продажу квартиры, которой владели менее 3 лет. Сейчас узнали что при продаже и одновременной покупки квартиры налог оплачивать не надо. Как то можно вернуть деньги? Если да, то как? И еще один собственник уже получал налоговый вычет с приобретенной квартиры, влияет ли это как то на возможность вернуть деньги? За ранее спасибо.

28.1. Налоговый вычет при покупке квартиры можно было заявить в налоговой декларации.Если налог платили по декларации за 2011 год, то срок возврата истек.

Налоговый вычет на покупку квартиры можно получить только один раз.

Источник: //www.9111.ru/%D0%BD%D0%B0%D0%BB%D0%BE%D0%B3_%D0%BF%D1%80%D0%B8_%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D0%B6%D0%B5_%D0%B8_%D0%BF%D0%BE%D0%BA%D1%83%D0%BF%D0%BA%D0%B5_%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D1%8B/%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D0%B6%D0%B0_%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D1%8B_%D0%B8_%D0%BE%D0%B4%D0%BD%D0%BE%D0%B2%D1%80%D0%B5%D0%BC%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D0%B0%D1%8F_%D0%BF%D0%BE%D0%BA%D1%83%D0%BF%D0%BA%D0%B0_%D0%BD%D0%B0%D0%BB%D0%BE%D0%B3/

Налог при продаже и покупке квартиры

Нужно ли платить налог при продаже приватизированной квартиры и покупке двух других?

Статья акутальна на: Май 2020 г.

Многие считают, что продажа квартиры в собственности менее 3 лет и покупка новой невозможны без уплаты налога. Однако это не со всем так. Так, уплата налога при продаже квартиры, которая зарегистрирована на одного владельца менее трех лет (до 2016 год – об особенностях в продолжении статьи), обязательна. И это не зависит от того, будет ли куплено новое жилье в дальнейшем.

Изменения в законодательстве на 2017 и последующие годы

С 2016 года начало действовать новое законодательство и вступили в силу некоторые очень важные моменты, касающиеся сделок купли и продажи.

Так, квартиры, купленные до первого января 2016 года, могут быть проданы без уплаты налога уже через три года, то есть тридцать шесть месяцев.

А если недвижимость была куплена после первого января 2016 года, то продать ее без уплаты можно будет только через пять лет с момента регистрации.

Также с 2016 года вступили в силу изменения, по которым при расчете налога учитывается кадастровая стоимость:

  • Так, если цена продажи составляет менее 70 процентов от кадастровой стоимости, то налог все равно выплачивается с 70 процентной кадастровой стоимости квартиры.
  • Если квартира продается дороже 70 процентов от кадастровой стоимости, то порядок уплаты налога остается прежним.

Как узнать кадастровую стоимость?

Этим вопросом задаются очень многие. Но, как ни странно, узнать информацию о кадастровой стоимости очень просто. Сделать это можно не выходя из дома на официальном сайте Российского реестра.

Особенности взимания налога

Государством уставлены следующие ставки:

  1. 13 процентов для резидентов Российской Федерации.
  2. 30 процентов для нерезидентов Российской Федерации.

Важно! Стоит понимать, какие категории граждан относятся к резидентам, а кого можно причислить к нерезидентам.

Резидентами являются лица, которые имеют гражданство или вид на жительство в Российской Федерации.

Также стоит отметить, что резидентами не будут признаны граждане, имеющие вид на жительство в другой стране и находящиеся за пределами России более 6 месяцев, или 183 дней в течение одного года.

Если у продавца квартиры остались документы, подтверждающие стоимость покупки, то целесообразно будет использовать их для уменьшения налогооблагаемой суммы.

Его максимальная сумма – 1 млн российских рублей.

Приведем пример: гражданин покупает квартиру за 2 миллиона, а продать ее он решает за 3 миллиона. Документов о первоначальной стоимости не сохранилось. То есть прибылью признается вся сумма продажи, то есть 3 млн. рублей. Гражданин может воспользоваться правом на получение налогового вычета в размере миллиона. Тогда придется уплатить уже не с 3 миллионов, а с двух, что намного меньше.

Кроме этого, не стоит забывать и о кадастровой стоимости. Сумма продажи не должна быть меньше 70 процентов от нее. Иначе налог придется платить по другим условиям, которые менее выгодны.

А теперь подробно рассмотрим вариант, когда в одном налоговом периоде продажа квартиры и покупка были произведены в 2017 году.

Продажа и покупка квартиры в одном налоговом периоде — особенности

Власти понимают, что в некоторых случаях гражданину приходится продавать квартиру, не дождавшись срока, после которого налог не уплачивается. Поэтому если одновременно покупка и продажа были совершены (в течении одного года), то государство предусмотрело льготы, а также взаимозачет.

Это важно знать:  Возмещение НДФЛ пенсионерам при покупке квартиры

Подробнее о взаимозачете и изменениях в налогообложении при продаже квартиры с примерами можно узнать, посмотрев данное видео:

Налоговый взаимозачет и его особенности

Чтобы понять принцип взаимозачета, продажи и покупки квартиры в одном налоговом периоде, будем приводить примеры. Так этот момент в законодательстве будет намного более понятен.

Семья и собственник решают сразу после продажи старой квартиры купить новую. По документам стоимость новой равна 4 миллионам рублей.

В соответствии с законодательством, при покупке можно рассчитывать на возврат 13 процентов с суммы покупки, но не более 2’000’000 рублей.

Важно! На возврат могут претендовать только те граждане, которые являются налоговыми резидентами РФ и в данный момент выплачивают 13 процентов подоходного налога (то есть официально работающие граждане).

Так как квартира стоит 4 миллиона, а максимальная сумма равна двум, то будем использовать именно 2 миллиона.

Рассмотрим еще два случая, чтобы было более понятно:

  1. Квартира была продана за 4 миллиона. Документов о стоимости на момент покупки не осталось. С использованием налогового вычета налогооблагаемая сумма будет равна 3 миллионам. Новую квартиру продавец купил за 5 миллионов. Максимальная сумма вычета – 2 миллиона. То есть, 3 млн. — 2 млн. = 1 млн. рублей. Именно с одного миллиона придется уплатить подоходный налог.

При этом даже если стоимость покупки равна стоимости продажи, налог, возможно, уплатить все-таки придется.

Важно! Задекларировать прибыль гражданину придется в любом случае, даже если налогообложению по закону прибыль не подлежит. Для возврата НДФЛ стоит обратиться в налоговые органы с соответствующими документами. Возврат возможен, только если покупка и продажа квартиры совершались в одном налоговом периоде.

Какой будет налог при одновременной продаже и покупке квартиры?

В данной статье мы разберем злободневный вопрос, касающийся уплаты налогов. Речь идет об одновременной продаже и покупке квартиры.

Как вообще исчисляется налог от продажи квартиры?

Сейчас все несколько иначе. Во-первых, занижать стоимость в договоре купли-продажи уже нет смысла, так как налог исчисляется с кадастровой стоимости. Но не со всей, а с коэффициентом в 70%. И вот эта часть, составляющая 70%, и облагается налогом.

Вместе с тем нужно понимать, что данный коэффициент не является налоговой ставкой. Потому что сама налоговая ставка равна 13%.

Скажем так, не мало. Но существуют обстоятельства, когда налога можно избежать или существенно его уменьшить.
Это мы рассмотрим в следующей части статьи.

Когда налог платить не нужно?

Что бы разобраться в том, когда мы освобождаемся от налога, нужно учитывать следующие параметры: 1) способ приобретения недвижимости (например, покупка или приватизация, наследство или дарение); 2) размер кадастровой стоимости самой квартиры; 3) в каком году куплена квартира

4) срок владения данной квартирой по праву собственности.

Источник: //realty-konsult.ru/kvartira/nalog-pri-prodazhe-i-pokupke-kvartiry.html

Налог при продаже квартиры. Кто платит налог? Как не платить налог с продажи квартиры? Последствия сделки

Нужно ли платить налог при продаже приватизированной квартиры и покупке двух других?
Налог при продаже квартиры. Кто платит налог? Как не платить налог с продажи квартиры? Последствия сделки.

Как правильно подготовиться к сделке по налогам. Какие основные вопросы возникают у продавцов и покупателей до сделки и после неё. Куда обращаться для получения налоговой консультации.

Будет ли налог при продаже квартиры? Этап III в подготовке к сделке.

Всякий человек, который хочет продать квартиру,  задается этим вопросом и не зря.  А те, кто не задает такой вопрос, обычно имеет дело с последствиями  своей не любознательности.  А последствия обычно бывают плачевными.

Поэтому это очень важная часть подготовки к сделке. Я не хочу обучать  читателей уходу от налогов, предвидя недоброжелательность законопослушных граждан.

Я хочу предостеречь пенсионеров, многодетных матерей и другие незащищенные слои населения от неосмотрительных шагов по оформлению документов до продажи недвижимости.

Сейчас в век интернета мы можем получить бесплатную консультацию по недвижимости,  не выходя из дома, в интернете, в офисе агентства недвижимости, в юридической консультации. Важно потратить на это хотя бы полдня. Это в любом случае даст результат. Лучше предварительно продумать, как будет выглядеть сделка с точки зрения налогов.

Какова будет сумма налога при продаже квартиры?

Будет ли он вообще?  Очень часто люди делают так…  Продал квартиру, купил квартиру, налог не известен… Как рассчитать  подоходный налог с продажи квартиры,  я описала в статье:

//ikitaeva.ru/ndfl-podoxodnyj-nalog-fizicheskix-lic-s-prodazhi-nedvizhimosti-s-1-yanvarya-2016-goda-raschet/ 

Все должно происходить прямо наоборот. Вам желательно предварительно выяснить, нужно ли платить налог с продажи квартиры в зависимости от сроков владения этой квартирой и вида документов ( т. е.

основание владения квартирой – это может быть договор купли-продажи, дарения, приватизация и т. д.).

  И если вы планируете сделать не одну операцию с недвижимостью, то нужно четко представлять налоговые последствия ваших шагов.

Если квартира находится в собственности менее 3 лет, то налог при продаже и покупке квартиры можно рассчитать исходя из налогового вычета на продажу  — 1 млн. рублей и налогового вычета на покупку квартиры 2 млн. руб.

(если вы ранее никогда не использовали этот вычет, он дается 1 раз в жизни), остальная сумма свыше 3 млн. рублей будет облагаться налогом в размере 13%. Налоговый консультант  поможет вам разобраться в вашей ситуации.

Кто в первую очередь платит налог?

Под налоговый удар попадают квартиры (менее 3 лет в собственности), полученные по наследству, продажа подаренной квартиры  – частая ошибка продавцов, продажа только что приватизированной квартиры, в которой люди порой живут много лет, тоже чревата неприятностями по налогам.

Кто платит налог при продаже квартиры?

Конечно, продавец. Он отвечает за все налоговые последствия сделки с недвижимостью.  Но очень часто, продавцы пытаются решить эти вопросы за счет покупателя, 1) предлагая им занизить стоимость в договоре купли-продажи или 2) заплатить часть своих налогов.

  Второе решение сейчас – очень большая редкость в связи с кризисом и нехваткой денег. Покупатели не желают платить налоги продавца. А вот первое решение по-прежнему не вышло из моды, хотя с выходом нового закона, о котором можно прочитать здесь  //ikitaeva.

ru/izmeneniya-v-poryadke-vzimaniya-ndfl-s-prodazhi-nedvizhimogo-imushhestva-v-2016-godu-v-sravnenii-s-predydushhim-periodom-chto-novogo/  ситуация в корне изменилась  для продавцов квартир.

Теперь с 1 января 2016 года если квартира менее 3 -5 лет в собственности ( в зависимости от документов),  продавец не может указать в договоре купли-продажи квартиры цену меньшую чем 70% от кадастровой стоимости квартиры. Иначе его ждут штрафы и пени за неуплату налогов.

Как не платить налог с продажи квартиры?

Если вы  уже продали квартиру  менее 3 лет в собственности, и налоговая прислала вам налог на доходы от продажи, то вам придется заплатить его до середины июля следующего за отчетным года.

К сожалению никаких исключений или льгот этот налог не предусматривает. Складываются порой очень трагические ситуации в малоимущих семьях.

Они не могут заплатить огромный налог, о котором они не удосужились подумать.

Если вы еще не преступили к операциям с недвижимостью, то вам нужно нарисовать четкую схему сделки, чтобы наперед знать, какие налоги вам предстоит заплатить, или как избежать их вовсе.

Покажу это на примере.

Безусловно налоговая инспекция будет рада если вы используете СХЕМУ I,  но в если у вас нет лишних денег, или вообще их нет, то вы должны думать головой как не попасть в налоговую ловушку, и  не получить долги  в виде претензии налоговой инспекции в один прекрасный день.

Думаю что люди, работающие в налоговой инспекции тоже не станут пользоваться СХЕМОЙ I. Это простейшая схема сделок. Сложные я даже не разбираю здесь.

Источник: //ikitaeva.ru/nalog-pri-prodazhe-kvartiry-kto-platit-nalog-kak-ne-platit-nalog-s-prodazhi-kvartiry-posledstviya-sdelki/

Какой налог с продажи приватизированной квартиры нужно оплатить

Нужно ли платить налог при продаже приватизированной квартиры и покупке двух других?

Рано или поздно многие люди начинают думать о продаже квартиры. Причины для этого могут быть самые разные – переезд, покупка другой квартиры, финансовые трудности и так далее.

Но в России есть определенные особенности, касающиеся времени, которое имущество провело в вашей собственности, типа этого имущества и тонкостей права собственности. Одной из более сложных ситуаций является продажа квартиры, которая ранее была приватизирована.

В этом случае все обычно сводится к одному вопросу – нужно ли платить дополнительный налог с продажи. Будем разбираться с этим и многими другими нюансами, которые касаются продажи приватизированной квартиры.

Особенности продажи приватизированной квартиры

Возможность приватизации является отличной функцией для многих людей. В результате оформления приватизации физическое лицо получает права на объект недвижимости, вследствие чего может теперь самостоятельно решать то, как им распоряжаться.

После заключения первичной приватизации у вас появляется возможность в любое время продать приватизированную квартиру. Для этого у вас должны быть оформлены и получены следующие документы:

  • домовая или кадастровая книга с выписками;
  • сопроводительные документы по квартире;
  • документ, подтверждающий право собственности.

Уже с этим небольшим набором документов можно начинать думать о продаже приватизированной квартиры. Но имущественное законодательство имеет довольно много подводных камней и один из них касается таких квартир. На этот случай у законодательства предусмотрено три сценария:

  • вы владеете квартирой меньше года;
  • вы владеете квартирой меньше трех лет;
  • вы владеете квартирой больше трех лет.

Сразу нужно сказать, что оформление документов по продаже и сама сделка во всех трех случаях будет проходить практически идентично, единственным исключением будет выступать возможный дополнительный налог.

В первом случае, если происходит продажа приватизированной квартиры, которая находится во владении меньше года, однозначно будут дополнительные налоги. Ценник квартиры в этом случае не играет никакой роли и сумма, за которую вы продаете квартиры, рассматривается государством как статья доходов, а потому облагается налогом в 13% — такой же НДФЛ, как вы платите из зарплаты.

Во втором случае квартира находится в собственности менее 3 лет, но больше одного года. По истечении первого года в собственности появляется первая общая категория, которая не облагается дополнительными налогами – квартиры стоимостью до 1 миллиона рублей.

Другими словами, если вы продаете квартиру меньше, чем за 1 миллион рублей – вам не нужно будет платить налог на ее стоимость в размере 13%.

Такой сценарий сработает лишь в регионах, причем зачастую либо в очень маленьких городках, либо с маленькими квартирами, комнатами в квартирах, ведь в Москве ценники на недвижимость обычно начинаются значительно выше миллиона.

Именно поэтому самым интересным для граждан является третий вариант – продажа квартиры, которая в собственности более 3 лет.

Это самый идеальный из вариантов, поскольку при продаже такой квартиры вам не нужно выплачивать дополнительный налог, причем независимо от ее стоимости.

Этот срок можно сравнить с периодом «охлаждения», который нужно переждать при простой покупке квартиры, чтобы потом ее продавать без дополнительных налогов, причем с его старой версией, которая ограничивалась тремя годами, а не пятью, как сейчас.

Кто является налогоплательщиком

Кто является налогоплательщиком

Еще один важный момент, который касается продажи квартиры в целом – кто выступает налогоплательщиком в такой сделке. На этот случай в законе есть четкие предписания, которые касаются акта купли-продажи – налог на продажу квартиры выплачивает продавец, но только в тех ситуациях, когда данный налог является обязательным. Здесь интересно – кто же выступает продавцом.

Одной из особенностей приватизированных квартир является то, что у них обычно несколько владельцев. В стандартной ситуации такая квартира делится на доли. Они распределяются между всеми членами семьи, которые на тот момент есть, в том числе и на детей.

В итоге мы получаем, что у каждого из супругов может быть доля, но кроме них совладельцами выступают их дети. Несовершеннолетние дети не могут выступать в качестве субъектов такой договоренности, а потому их долями могут распоряжаться их родители. Далее идет другой спорный момент – продавцом будет выступать лишь один из супругов или оба.

Закон говорит о том, что в роли продавцов могут выступать оба супруга, если у них есть право собственности на жилье или же они представляют интересы детей.

Однако также есть возможность составить доверенность на распоряжение своей долей в пользу другого супруга. В таком случае налогоплательщиком будет лишь один из супругов, если квартира подпадает под налогообложение.

Это может сыграть важную роль при получении каких-то социальных выплат, дотаций или льгот в будущем.

Кто освобождается от уплаты

Как мы уже рассмотрели ранее, есть определенные группы людей, которые освобождаются от уплаты налога при продаже приватизированной квартиры.

В основном это касается того, сколько квартира провела в собственности у владельца – до года, до трех лет или больше трех лет.

Вместе с тем есть и дополнительные условия, при которых можно рассчитывать на полное или частичное уменьшение налоговой базы при продаже такой квартиры.

Большинство льгот в этом случае привязывается к конкретной сумме – 1 миллион рублей.

Дело в том, что в РФ предусмотрено довольно большое количество льготных категорий, полный перечень которых можно найти на государственном сайте. Обычно они освобождаются от уплаты налогов на доход в размере 13%.

Если же вопрос касается продажи квартиры, то стоимость сделки не должна превышать 1 миллион рублей. Но есть определенные тонкости в этом вопросе.

Поскольку приватизированные квартиры стоимостью до миллиона рублей все равно не облагаются налогом, какой смысл в льготах.

Некоторые из льготных категорий в таком случае привязываются к прибыли, которая получается в сделке.

От стоимости сделки отнимается миллион рублей, который и так не облагается налогами, а потому получается, что квартира не должна стоить больше 2 миллионов, что уже значительно больше.

Помимо этого, можно воспользоваться имущественным вычетом в размере 1 миллион рублей, который доступен практически всем группам граждан.

В итоге мы получаем, что даже если квартира была в собственности менее трех лет, в теории можно продать ее чуть меньше, чем за 3 миллиона рублей и при этом не платить налог с ее стоимости.

Полное исполнение такого сценария является маловероятным, поскольку для этого должны сойтись все условия.

В целом полностью освобождаются от налогов при продаже квартиры лишь несовершеннолетние.

Все потому, что они не могут в полной мере распоряжаться своей недвижимостью, а потому и ее продажа не может рассматриваться, как их прямые доходы.

Кроме них сюда можно добавить еще пенсионеров, которые освобождаются от уплаты налогов по одному объекту жилой недвижимости в год, в том числе это касается и продажи квартиры.

Однако есть еще один вариант. Он касается приватизации и унаследования имущества от близких родственников. С приватизацией и сроками, которые касаются ее, уже должно все быть предельно понятно. Но бывают случаи, когда в первые три года после приватизации владелец умирает, после чего квартира переходит в собственность ближайшим родственникам – обычно детям.

Унаследование имущества в РФ является особой статьей, которая меняет многие правила, касательно сроков владения.

Имущество, которое в наследство получают наследники первых двух категорий, не рассматривается государством, как прямой доход, а потому может быть выставлено на продажу в тот момент, когда наследник закончит оформление документов на владение.

Обычно на это уходит порядка нескольких месяцев, но владельцем квартиры наследник в такой ситуации становится в день смерти родственника.

С супругами ситуация обстоит немного другая. Условия унаследования у супругов отличаются от детей, но самое главное для нас то, что они не могут сразу продавать полученную квартиру без дополнительных налогов.

Для этой категории наследников установлен период «охлаждения» имущества в 3 года, после чего сделку можно совершить без дополнительных налогов.

Нужно понимать, что данные 3 года не связаны с 3 годами, которые нужно ждать после приватизации имущества.

Как определяется размер налога

Определение размера налога

Раз уж вам придется выплачивать налог на продажу приватизированной квартиры, стоит подготовиться и узнать, каким же он будет. Для стандартных условий предоставлена ставка в 13%, которая равна обычному подоходному налогу. Эта ставка применима лишь к резидентам.

Резидентом считается человек, который проживает в РФ на постоянной основе и проводит в течение года более 183 дней в России. Если же за год набирается 182 дня и менее – такой человек считается нерезидентом. Эти определения важны потому, что налоговая ставка для резидентов и нерезидентов отличается, причем весьма существенно. В целом есть несколько отличий:

  • нерезидент не может быть освобожден от уплаты обязательного налога при продаже квартиры;
  • налоговая ставка у нерезидентов выше, чем у резидентов;
  • срок «охлаждения» имущества для нерезидентов во всех условиях составляет 5 лет.

Как можно видеть, законы более благосклонны для людей, которые большую часть времени проживают на территории страны, что вполне понятно.

На нерезидентов не распространяются разные льготы и социальные дотации, по которым можно избавиться от налога на продажу. Более того, даже в случае унаследования квартиры от близкого родственника, нерезиденту нужно будет ждать 5 лет для того, чтобы продать ее без дополнительных налогов. Касательно налогов – ставка нерезидентов всегда выше, причем может достигать 30%.

Не стоит забывать и о том, что, начиная с 2016 года, в налогообложении учитывается не просто стоимость продажи квартиры, но и ее кадастровая цена. В итоге мы получаем, что независимо от установленной цены на квартиру, налог составит минимум 13% от 70% кадастровой стоимости.

Произошли такие изменения для того, чтобы существенно сократить количество теневых и нелегальных сделок, в которых умышленно сильно занижали стоимость квартир для того, чтобы скрывать доходы и уменьшать налоги.

Порядок и сроки уплаты

Деньги с продажи квартиры не просто облагаются налогом, как доходы, но и рассматриваются государством, как таковые. В итоге мы получаем, что налог на продажу квартиры нужно выплачивать в том же порядке, что и остальные налоги в течение года.

Процедура для этого довольно простая – в период с 1 января по 30 апреля подаются декларации на доходы за предыдущий год, после чего до 15 июля вам нужно выплатить налоги по вашей декларации. На случаи отсутствия выплат налогов предусмотрен штраф, а скрытие доходов преследуется уголовно.

Юрист Михеев