Не устраивает пункт в акте приема передачи квартиры

Как принимать квартиру у застройщика и подписывать акт приемки

Не устраивает пункт в акте приема передачи квартиры

        Подписание акта-приема передачи квартиры для всех дольщиков радостное событие. С новой бумажкой начинается и новый этап в жизни,  но как поступить правильно, чтобы потом вместо того, чтобы наслаждаться новой квартирой, не бегать по судам, устраняя недостатки.

Как же правильно принимать свою жилплощадь?

    Во-первых, надо усвоить, что передачи построенное объекта недвижимости не может происходить до введения в эксплуатацию дома. До момента получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию застройщик не имеет право передавать квартиры покупателям.
       Во-вторых, подписать акт-приема квартиры нужно не позже срока, указанного в ДДУ.

  Если такое случилось, то покупатель имеет право взыскать с компании-девелопера неустойку. Но, как ни странно, и раньше указанного в ДДУ срока нельзя передавать жилплощадь, если об этом не указано в самом договоре.

         По правилам Закона 214-ФЗ застройщик должен известить участника долевого строительства о том, что объект недвижимости готов к передаче. Это извещение компания должна направить заказным письмом с уведомлением и описью вложения в адрес покупателя, либо вручить ему лично под роспись.

В уведомлении должен быть указан в какой срок нужно явиться для подписания акта приема-передачи. Этот срок должен быть в пределах от 14 дней до 1 месяца по начала передачи объекта.

Далее, возможно два варианта событий:

1.  Покупатель начинает принимать квартиру в тот срок, который указан в уведомлении, а если не указан, то в течение семи рабочих дней.
2.  Покупатель игнорирует извещение застройщика, бездействует и квартиру не принимает.

В этом случае через два месяца после истечения срока, указанного в ДДУ, застройщик составляет односторонний акт о том, что квартира участником долевого строительства принята. И с этого момента к покупателю переходит риск случайной гибели вещи.

Поэтому не следует игнорировать уведомление застройщика, тем более, что квартиру вы так долго ждали.

Порядок действий при приеме квартиры:

1.  На приемку квартиры нужно явиться всем лицам, кто указан в ДДУ. Например, если квартира приобреталась в общую совместную собственность супругов, то нужно прийти обоим супругам.

2.  Захватите с собой уровень, рулетку, спички для проверки 

вентиляции, любой электроприбор для проверки розеток, лампочку для проверки выключателей, ручку для записи недочетов, телефон для фотофиксации.

Иногда покупатели приглашают специалистов по приемке, которые уже «набили руку» в этом ремесле, и они сами знают какие инструменты нужно взять с собой.

Если вы все-таки самостоятельно принимаете квартиру, то позаботьтесь заранее о всех мелочах.

3.  В квартире нужно провести тщательный осмотр. Обязательно нужно проверить:

    • окна (они наиболее чаще подвергаются замене из-за неисправностей)двери межкомнатные (если есть) и входную;
    • потолок, пол, стены на наличие трещин;
    • инженерные коммуникации на исправность (канализацию, трубы, радиаторы);
    • розетки, выключатели;
    • вентиляцию;
    • приборы учета на предмет работоспособности (обычно одновременно с актом приема-передачи квартиры по ДДУ составляется и акт ввода в эксплуатацию счетчиков или акт передачи счетчиков, где указываются начальные показания);
    • все поверхности с уровнем, чтобы определить есть ли отклонения от ровностей;
    • работоспособность телефонной, телевизионной, ПЗУ (домофон) линий, если они предусмотрены по договору;
    • все остальное, что указано в договоре.

Очень четко нужно понимать, что застройщик должен передать квартиры в соответствии с нормативными актами, СНиПами, проектной документацией и договором. Если, например, приобреталась квартира с чистовой отделкой, где указано, что в квартире должен быть постелен пол из ламината, то требование к цвету и классу ламината предъявлять не стоит, если они не были прописаны в договоре.

4.  Заполнить смотровой лист или дефектную ведомость. Эти документы не являются обязательными, но зачастую их подписывают стороны. В Смотровом листе (дефектной ведомости) констатируются все детали, даже если нет никаких недостатков.

5.  Если все в порядке и у вас нет никаких претензий, то вы просто подписываете акт приема-передачи, получаете ключи и становитесь счастливым обладателем новой квартиры.

Если же есть претензии, то покупатель имеет право акт не подписать, а потребовать составления акта несоответствия объекта долевого строительства условиям ДДУ.

Но если составляется смотровой лист (дефектная ведомость), то можно этот акт не составлять, а в акте приема-передачи квартиры указать: «Объект долевого строительства не принят в связи с несоответствием условиям договора долевого строительства» и указать все недочеты.

6.  Закон 214-ФЗ разделяет недостатки на две категории: существенные и несущественные.
При наличии отступлений от условий договора (несущественных недостатках) покупатель имеет право по всему выбору:

— потребовать, чтобы застройщик устранил все недостатки;
— потребовать, чтобы застройщик уменьшил цены квартиры;
— потребовать, чтобы застройщик компенсировал расходы покупателя по устранению этих недостатков.

Эти недостатки застройщик должен устранить в «разумный срок». Какой срок можно считать разумным в законе не указано, в этом случае стоит руководствоваться обычаями делового оборота и здравым смыслом.

На самом деле, застройщик не заинтересован затягивать время, потому что ему начисляется неустойка и до того, как будет передана квартира покупателю, риск случайной гибели вещи лежит на компании.

Если же недостатки носят существенный характер, есть грубое нарушение качества построенного объекта, то покупатель имеет право отказаться от договора долевого участия без согласия застройщика, т.к. в одностороннем порядке,  и потребовать вернуть внесенные денежные средства.

7. Только после того, как все устранено и объект недвижимости четко соответствует условиям договора, следует подписывать Акт приема-передачи.

ВАЖНО!

Не стоит переживать, что некоторые недостатки могут проявиться после принятия квартиры. Многие дефекты носят скрытый характер и не могут быть выявлены в момент осмотра квартиры.

Вы все равно имеете право на предъявление претензии поставщику, потому что гарантийный срок на инженерное и технологическое оборудование – 3 года, а на все остальное – 5 лет.

ДДУ может этот срок увеличить, но не уменьшить.

Источник: //zakon03.ru/kak-pravilno-prinyat-kvartiru-v-novostrojke/

Как принимать квартиру у застройщика: инструкция от юриста

Не устраивает пункт в акте приема передачи квартиры

Время чтения 12 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Особенность квартиры от застройщика, покупаемой по договору долевого участия в строительстве (ДДУ), состоит в том, что в этом жилье еще никогда никто не жил. В нем еще только предстоит появиться новым коммуникациям, отделке, обстановке.

Чтобы покупка не превратилась в сущий кошмар, сам покупатель перед подписанием акта приемки должен проконтролировать отсутствие недоделок, дефектов, поломок и т.д. После подписания акта сетовать будет поздно.

Сегодня мы подробно поговорим о том, как принимать квартиру у застройщика.

В ДДУ обязательно указывается: какой тип отделки застройщик обязан предоставить заказчику. Вариантов всего три:

  1. Без отделки вообще.
  2. С черновой отделкой.
  3. С чистовой отделкой.

Приемка квартиры без отделки должна производиться с измерительной лентой в руках. Покупателю лично нужно убедиться в том, что квартира соответствует своему плану, прилагаемому к ДДУ.

Площадь комнат, их длина и ширина, коридоры, лоджии или балконы, санузлы – все нужно проверить. Бывает, что итоговая площадь квартиры не соответствует плану.

В этом случае дольщик вправе предъявить претензию и потребовать обратно деньги за недополученные квадратные метры. Это правило работает и в обратную сторону.

Поскольку отделки в квартире нет, проверить работоспособность дверей, окон будет просто и быстро. На обмеры тоже не потребуется много времени. Очень внимательно следует изучить план квартиры и договор, чтобы проверить все то, что в квартире должно быть. Обращать внимание надо на:

  1. Стены не должны отклоняться от вертикали, стяжка должна быть ровной, а в углах комнат не должны виднеться черные следы поселившейся плесени и грибка.
  2. Разбитые окна застройщик обязан заменить за свой счет, сломанную дверь или замок отремонтировать или заменить, а кривые стены или растрескавшуюся стяжку исправить при возможности это сделать.

    Дольщик вправе не принимать квартиру с существенными изъянами и потребовать у застройщика вернуть все уплаченные за нее деньги, включая неустойку.

  3. Вентиляция должна быть исправной, что легко проверить обычной зажигалкой.
  4. Если в договоре указано наличие розеток и патронов под освещение – их работоспособность также не может вызывать каких-либо сомнений.

     

Приемка квартиры с черновой (предчистовой) отделкой занимает больше времени, поскольку в этом случае в ней уже есть все необходимое для финишного ремонта – оклейки стен обоями и укладки выбранного типа напольного покрытия. Лучше всего на такой осмотр пригласить профессионала, поскольку не всегда можно «увидеть» грубые недочеты, а специалист определит их даже при визуальном осмотре. В перечень для осмотра входят:

  1. Полы – стяжка укладывается на слой гидроизоляции в ванной и туалете, которая хорошо видна, так как выходит на стены. В обычных комнатах вместо нее укладывается звукоизоляция. Отсутствие того и другого – грубейшее нарушение. Также недопустим перепад высот по уровню стяжки, наличие в ней ям, пустот, трещин, а их легко выявить простым строительным уровнем.
  2. Стены нужно не только осмотреть, но и потрогать руками, поскольку они должны быть гладкими и с прочным финишным слоем шпаклевки. Никакие пустоты, трещины, наплывы, пятна и прочие изъяны недопустимы.
  3. Потолок должен быть готов под покраску, а это означает, что его строители уже оштукатурили и зашпаклевали, а потом покрыли грунтовкой.

    Такая предчистовая отделка годится для любого типа последующей декоративной отделки. Высоту тоже самостоятельно следует измерить и сравнить с документами, занижение даже на 1 см – недопустимо.

  4. Отопление – оно должно быть уже полностью смонтировано и готово к использованию.

    Трубы обязательно ровные и без вмятин, радиаторы в указанном в документах количестве и закрепленные не менее, чем на 3 кронштейнах на стенах. Высота над полом каждого радиатора – 6 см, от стен – от 2,5 см, а от подоконника ниже не менее, чем на 5 мм.

    Если дом оказался подключен уже к отоплению (зима), то следует проверить наличие в нужном количестве и работоспособность всех терморегуляторов.

  5. Стояки водопровода и подачи горячей воды должны быть строго вертикальными, а также надежно закреплены специальными хомутами к стенам.

    В составе водомерного узла обязательно должны быть: фильтр грубой очистки воды, запорный кран и счетчик на воду. Может быть также установлен обратный клапан и дополнительная арматура.

    Запорные краны следует проверить на исправность, номер счетчика записать и показания, кран в раковине открыть и убедиться в наличии воды и в ее напоре, проверить стыки на герметичность, отсутствие потеков ржавчины и механических деформаций.

  6. Канализационный стояк тоже должен быть вертикальным и прикрепленным к стене хомутами.

    При установленном унитазе и ванне (душевой кабине) проверяются на герметичность все стыки.

  7. Вентиляцию можно быстро проверить листом бумаги – прилипший к вентрешетке листок явно покажет ее исправность, а в противном случае вентходы наверняка засыпаны строительным мусором, что устранить без разрушения стены почти невозможно.

  8. На вводном электрощите должны быть: автоматический выключатель, УЗО, выключатели групп нагрузки. Номер и показания электросчетчика нужно переписать. Все установленные в комнатах розетки и выключатели электроприборами (зарядка мобильного телефона подойдет) проверяются на исправность, не должно быть нагрева и искрения.

    Лампочку полезно захватить с собой и вкрутить в патрон. Дверной звонок также должен работать.

  9. Если в квартире предусмотрено последующее подключение к слаботочным сетям (Интернет, кабельное телевидение, домофон и т.д.), то нужно убедить в наличии необходимых кабелей и их качестве (изоляция целая, нет перегибов).

  10. Качество монтажа окон и отделки откосов следует проверять очень тщательно. Бывает строители «забывают» подоконники, отливы, ручки и т.д. Все открывающиеся створки нужно по очереди открыть, проверить легкость их движения на петлях, исправность замков, наличие ключей к ним. Откосы на всех окнах должны быть плоскими, без кривизны. Верхний – горизонтальный или слегка приподнятый, боковые – вертикальные, нижний – горизонтальный.
  11. Двери должны не только легко открываться и закрываться, но и не иметь механических повреждений: сколов, царапин, вмятин, следов работы дрели или болгарки и т.д. В открытом состоянии створка не должна куда-либо самостоятельно двигаться, так как это указывает на плохую регулировку петель.

Чистовая отделка подразумевает сдачу квартиры дольщику «под ключ», в которую останется только занести мебель и прочие личные вещи и жить. Поэтому тут осмотр должен быть самым придирчивым.

Проверяется качество отделки стен, полов, потолков, исправность розеток и освещения, выключателей, а также все пункты, обязательные к проверке и в случае черновой отделки. Не все можно оценить на глаз, поэтому лучше вооружиться инструментом, а еще лучше пригласить профессионального мастера-отделочника.

Он поможет найти реальные недочеты, чтобы после хозяину квартиры не пришлось переделывать безупречный на первый взгляд ремонт.

Какие документы брать на встречу с застройщиком?

Крайне важно на встречу с застройщиком придти всем, кто вписан в ДДУ. Отсутствие кого-либо не даст законным порядком подписать акт приемки, так как в него будут внесены имена и фамилии всех без исключения дольщиков.

Коль скоро так складываются обстоятельства, и кто-то из дольщиков не может придти на встречу (болен, немощен, проживает в ином городе и т.д.), следует заблаговременно найти доверенное лицо (им может быть адвокат), на чье имя оформить и нотариально заверить доверенность.

Об этом заранее сообщают застройщику, чтобы он смог переделать акт приема-передачи в соответствии с этими изменениями.

Встреча назначается в два этапа. Первая – на нее следует придти с оригиналом ДДУ, платежными квитанциями, чтобы произвести сверку. Назначить эту встречу застройщик обязан сам – выслать письмо с уведомлением всем дольщикам.

Таков порядок действий по закону. Самые ответственные компании рассылают своим клиентам смс-сообщения, либо звонят.

Но лучше всего держать «руку на пульсе» самостоятельно, наблюдая за страницей застройщика в соцсети, где обычно заблаговременно вывешиваются соответствующие объявления.

Вторая встреча произойдет в назначенное на первой встрече время уже непосредственно в квартире. На эту вторую встречу, как и на первую нужно взять паспорта, ДДУ, квитанции об оплате.

Важно: не подписывайте никаких документов до того, как лично осмотрите квартиру и остальные дольщики тоже. То, что устраивает вас, может не устроить их. Никто не сможет предъявить претензий строительной компании задним числом, когда акт приема-сдачи уже подписан сторонами и никакого дефектного акта к нему не приложено.

Срок передачи квартиры после ввода в эксплуатацию

В ДДУ всегда указана точная дата, когда застройщик обязан передать дольщику ключи от квартиры. По истечении этого времени строительная компания обязана выплатить клиентам неустойку. Указанная в ДДУ дата показывает, когда компания-застройщик должна получить разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Если написано, что разрешение должно быть получено в I полугодии NNNN года, то это означает, что конечный срок – 30.06.NNNN года. Отсчет срока передачи квартир дольщикам начинается от даты получения этого разрешения, либо от последнего дня, когда это разрешение должно было быть получено.

Просрочка даже на 1 день дает право на взыскание неустойки.

Часто бывает так, что застройщик получает разрешение «в последнюю минуту», а потом начинает спешить с подписанием актов приемки-передачи. Это не повод для дольщиков соглашаться с застройщиком и быстренько подписывать приемо-сдаточные акты в ущерб своим интересам.

В ДДУ всегда указывается, в какой срок после получения разрешения на ввод дома застройщик обязан передать квартиру. Дата приемки проставляется в акте приема-передачи.

Если дольщик не подпишет акт, предъявив строительной компании перечень подлежащих устранению нарушений, значит, срок сдачи будет нарушен, поэтому тут есть все основания требовать полагающуюся неустойку.

Как получить неустойку за нарушение сроков сдачи дома?

Нарушение сроков сдачи квартиры – повод получить полагающуюся по закону неустойку. Для этого нужно написать претензию застройщику в 2 экземплярах. Один экземпляр передается застройщику, а на втором необходимо в приемной компании поставить штамп с датой. Ответ должен быть предоставлен заявителю в срок до 10 дней в письменной форме.

В лучшем случае застройщик пригласить заявителя в офис и предложит откупные. Чтобы не получить мизер вместо приличной суммы, лучше перед встречей посчитать, а сколько же по закону можно требовать в данном случае.

Формула выглядит так:

1/150 * ставка рефинансирования * (цена квартиры/100) * число дней просрочки

С 01.01.2016 г. ставка рефинансирования приравнена к ключевой ставке ЦБ РФ, поэтому на официальном сайте регулятора ее всегда можно уточнить по состоянию на текущий момент. Бывает, что за время просрочки ставка меняется. Тогда весь период просрочки разбивается на куски и по каждому из них считается отдельная цифра, а потом их просто складывают.

Важно: нельзя просто получить с застройщика деньги и уйти, следует заключить соглашение о выплате компенсации, оно составляется в письменной форме, подписывается сторонами и служит доказательством соблюдения установленного порядка досудебного урегулирования данного спора.

В тексте соглашения указываются реквизиты сторон, вписывается сумма неустойки, а также срок и порядок, в котором застройщик выплачивает дольщику оговоренные деньги.

Если же договоренности достичь не удалось, или застройщик отказался подписывать соглашение, тогда следует второй экземпляр письменной претензии прикрепить к исковому заявлению и подать его в суд, чтобы взыскать неустойку в судебном порядке.

В таком случае можно взыскать не только неустойку, но и штраф и все понесенные на судебный процесс издержки.

При каких недочетах нельзя подписывать акты?

При осмотре квартиры перед подписанием акта приемки важно понимать, недочеты обязательно будут. Просто одни компании делают маленькие просчеты, а кто-то «грубит».

Права дольщиков на получение качественного жилья охраняются тремя законами:

  1. ФЗ №214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

Источник: //law03.ru/finance/article/kak-prinimat-kvartiru-u-zastrojshhika

Что надо знать об одностороннем акте приема-передачи квартиры

Не устраивает пункт в акте приема передачи квартиры

Я скоро буду принимать квартиру у застройщика по договору долевого участия. Подозреваю, что найду недостатки и всё, что увижу, опишу в акте осмотра. Но как быть с актом приема-передачи? Подписывать или не подписывать, если будут недостатки?

В последнее время застройщики часто составляют односторонние акты приема-передачи квартир. Мне кажется, так происходит, поскольку нет четких норм о порядке составления одностороннего акта.

Как ведут себя суды, когда заемщик оспаривает односторонний акт передачи квартиры по ДДУ?

Артем У.

Право собственности, которое возникает в момент регистрации права в ЕГРП, лишь закрепляет это. То есть государство гарантирует, что вы собственник этого имущества и дает вам право продавать его другому.

В отношении любых выполненных работ акт обычно подписывают обе стороны. Но если одна сторона по каким-то причинам отказывается подписать акт, вторая сторона делает об этом отметку и подписывает акт в одностороннем порядке.

Это и называется односторонним актом.

Примерно также это работает в долевом строительстве, просто закон накладывает дополнительные условия, чтобы застройщик не злоупотреблял односторонними подписаниями и не заставлял всех массово бегать по судам.

Чтобы понять, откуда возникает право застройщика на односторонний акт приема-передачи, рассмотрим, как рассчитывают сроки для подписания акта приема-передачи. И вот тут есть некоторые сложности.

Например, если в договоре указано, что квартира должна быть передана дольщику не позднее декабря 2020 года, это значит, что последний день для передачи квартиры — 31 декабря 2020 года. После этой даты уже начинается просрочка и начисление неустойки. Если указано «третий квартал 2020 года» — значит, просрочку будут считать с 1 октября 2020 года.

А вот с формулировкой про «неизбежно наступающее событие» есть проблема. Сейчас я уже редко встречаю ее в договорах, но раньше застройщики так писали постоянно.

Они определяли срок передачи квартиры так: «Квартира передается дольщику через два месяца после ввода дома в эксплуатацию». Однако ввод дома в эксплуатацию — это не то событие, которое наступает неизбежно.

Оно может вообще никогда не произойти, например, если застройщик обанкротился или стройку заморозили. Поэтому Верховный суд неоднократно обращал на это внимание и разъяснял, что так делать нельзя.

Например, Верховный суд рассмотрел дело между застройщиком и дольщиком. По ДДУ в качестве срока передачи квартиры были указаны две разные даты. Первая дата — первый-второй квартал 2015 года, потому что застройщик планировал завершить строительство объекта к этому моменту.

Вторая — дата передачи квартиры дольщику, причем не позднее, чем через шесть месяцев после ввода дома в эксплуатацию. В итоге дом ввели в эксплуатацию досрочно в декабре 2014 года, а передали квартиру дольщику только спустя год — в декабре 2015 года.

Дольщик хотел взыскать неустойку с застройщика, а застройщик считал, что никакие сроки он не нарушил.

Верховный суд разъяснил, что получение разрешения на ввод в эксплуатацию — это не неизбежное событие.

При такой формулировке условий застройщик должен был передать дольщику квартиру не позднее декабря 2015 года, но одновременно не позже шести месяцев с того момента, как дом ввели в эксплуатацию.

Так как ввод в эксплуатацию произошел досрочно, то и срок в шесть месяцев надо считать от даты фактического ввода в эксплуатацию, а не от теоретического срока окончания строительства. То есть квартиру должны были передать в июне 2015 года, а не в декабре, как вышло по факту.

В законе о долевом участии в строительстве есть отдельная статья о подписании акта приема-передачи. В ней указано, что сроки подписания акта могут быть сформулированы в договоре двумя разными способами. Сложности в понимании, как именно считать сроки, возникают даже у судов. Вот к чему закон привязывает срок подписания сторонами акта приема-передачи.

К передаче квартиры. Это срок, в который застройщик должен вам ее передать. Например, в договоре это может выглядеть так:

«Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства — четвертый квартал 2020 года».

Это значит, что не позднее 31 декабря 2020 года вы и застройщик должны подписать акт приема-передачи. Если к этому числу акт не подписан, у застройщика возникает просрочка исполнения обязательств. Сюда не входят случаи, когда вы сами уклоняетесь от подписания акта.

Если в договоре использована такая формулировка, застройщик должен уведомить вас о необходимости принять квартиру не менее чем за месяц до установленного срока. В моем примере — не позже 30 ноября 2020 года.

«Срок начала процедуры передачи застройщиком и принятия участником долевого строительства объекта долевого строительства — 15 декабря 2020 года».

Это означает, что не позднее 15 декабря застройщик должен предоставить вам возможность принять квартиру, но фактическая ее приемка может произойти позже. Если в договоре использована такая формулировка, то застройщик должен уведомить вас не позднее чем за 14 дней. В моем примере это будет не позже 1 декабря.

Разница в формулировке на первый взгляд минимальна. Однако если вы квартиру не примете, а устранение недостатков затянется, просрочка будет считаться по-разному.

В любом случае застройщик обязан направить вам уведомление ценным письмом с описью вложения на тот адрес, который указан в договоре, или вручить его лично под роспись.

Если вы сменили место жительства и не уведомили застройщика — его это не касается.

По закону вы будете считаться надлежаще уведомленным о необходимости приема квартиры с того момента, когда письмо вернется отправителю с отметкой, что истек срок хранения.

Если уведомление вы всё же получили, то должны приступить к приемке квартиры — в срок, прямо предусмотренный договором, или не позднее чем через семь дней с момента получения уведомления. При этом застройщик не вправе требовать от вас принять квартиру быстрее. Так закон защищает права дольщика, который может быть в командировке, отпуске или вообще заболел.

Когда застройщик присылает уведомление о готовности квартиры к передаче, он обязан указать на последствия вашего уклонения от приемки квартиры. Если уклоняться от подписания акта без веских причин, застройщик может прислать односторонний акт приема-передачи.

Но закон накладывает на застройщика много ограничений, чтобы тот не смог злоупотребить таким правом. Односторонний акт приема-передачи можно составить только тогда, когда дольщик и правда уклоняется от приемки, игнорирует письма или вообще уехал неизвестно куда, а застройщику нужно платить за содержание его квартиры.

Главное ограничение: односторонний акт не может быть подписан раньше чем через два месяца после того, как наступит срок передачи квартиры по договору. Если застройщик вообще забыл уведомить вас — односторонний акт подписывать он не вправе. Суд не признает такой акт допустимым, если нет доказательств о том, что дольщика приглашали принимать квартиру.

В любом случае, если застройщик подписал односторонний акт и отправил его вам, придется, конечно, обращаться в суд.

Разберем ситуацию на примере с теми же сроками. Допустим, застройщик, как положено, направил вам уведомление о готовности дома и квартиры за один месяц до ее передачи. Дальше застройщик и дольщик по телефону согласовывают день приемки.

Если хотите подстраховать себя, направьте застройщику ответное письмо. В нем напишите, что уведомлены и готовы к приемке, предложите согласовать удобное время или укажите время, которое удобно вам.

Такое письмо пригодится, если застройщик будет пытаться доказать, что вы уклонялись от приемки. Письмо, как и всегда в юридической переписке, отправляется ценным отправлением с уведомлением о вручении. Но это письмо необязательное.

Оно служит дополнительным доказательством. И вот почему.

Таким образом, чтобы доказать незаконность подписания застройщиком акта в одностороннем порядке, вам нужно зафиксировать свои претензии и причины отказа от подписания двустороннего акта.

Их фиксируют в дефектовочном акте, в котором обязательно есть подпись представителя застройщика.

Или направьте письмо с претензией, в которой перечислите все причины вашего отказа от подписания акта-приема передачи, и потребуйте устранения недостатков.

Это типичная ситуация. В ней действуйте так.

От имени того, на чье имя приобретена квартира, а если это несколько человек — от имени всех, напишите следующее письмо и отправьте его застройщику вместе с описью вложения и уведомлением о вручении:

«Уважаемый застройщик, вы приглашали меня (нас) 30 декабря 2020 года принимать квартиру №__, расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу:_________ в связи с завершением строительства.

В ходе осмотра квартиры совместно с представителем Застройщика (ФИО) мною были выявлены следующие недостатки: (перечисляете недостатки). От составления двустороннего акта осмотра и фиксации выявленных недостатков в соответствии с законом ваш представитель отказался.

Настоящим я (мы) отказываюсь от подписания акта приема-передачи квартиры и прошу вас незамедлительно устранить все недостатки, уведомив меня о времени повторной приемки».

В письме дополнительно укажите свой контактный телефон, номер и дату договора долевого участия, дату и время фактического осмотра.

Итак, вы написали претензию, отправили застройщику и ждете. Тут есть три варианта:

  1. Застройщик предлагает всё устранить, он это делает, и в итоге всё хорошо;
  2. Ничего не происходит;
  3. Застройщик пишет письмо, что ваши требования об устранении недостатков необоснованны. Что недостатки, которые вы описали, вовсе не недостатки, а отличная работа. А через два месяца вы получаете уведомление о подписании одностороннего акта приема-передачи квартиры в связи с тем, что вы уклонялись от приемки. Чем это вам грозит?

Я уже писал, что с момента подписания акта на вас ложится бремя содержания и все риски, связанные с квартирой. Если что-то случится, например пожар или вы вдруг затопите соседей снизу, застройщик будет кивать на этот односторонний акт и говорить, что он не несет ответственности, потому что квартиру передал. А еще управляющая компания начнет выставлять вам счета за обслуживание квартиры.

Если застройщик уже отправил вам такой акт, вариантов не остается — придется идти в суд. Вы, конечно, можете написать застройщику, что не согласны с односторонним актом, но ему будет уже все равно.

Оспорить односторонний акт можно только в судебном порядке, причем, скорее всего, вам понадобится юрист. Суд возместит расходы на юриста, но в разумных пределах. В разных городах России это будет стоить от 15 до 25 тысяч рублей.

Но предположу, что, даже если вы выиграете суд, возместят вам все равно меньше потраченного. Таковы реалии сегодняшней практики по компенсации расходов.

Если застройщик вообще никак не реагирует: и недостатки не устраняет, и односторонний акт не высылает, все равно идем в суд. Но только нужно не оспаривать односторонний акт, а требовать устранения недостатков.

Оспаривать само подписание одностороннего акта отдельно от претензий к квартире не имеет смысла. Вы обратитесь в суд с несколькими исковыми требованиями: о признании акта приема-передачи недействительным и об устранении недостатков. Тут вам точно поможет только юрист.

Стоит беспокоиться только о том, являются ли указанные недостатки существенными. Потому что если застройщик в суде докажет, что ваши недостатки — это не недостатки, а нормальное состояние квартиры в соответствии с договором, вы проиграете.

С точки зрения суда, получится, что вы необоснованно уклонялись от приемки квартиры и застройщик законно подписал односторонний акт. Чтобы избежать этого, привлеките экспертную организацию.

Она объяснит, какие недостатки действительно являются недостатками и надо требовать их устранения, а какие — нет.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: //journal.tinkoff.ru/ask/odna-storona/

Подписание акта приема передачи квартиры: если обнаружены недостатки

Не устраивает пункт в акте приема передачи квартиры

Что такое ДДУ простыми словами. ДДУ – это купля-продажа будущей вещи. Когда вы заключаете договор купли-продажи, вы рассчитываете получить за свои деньги вещь, соответствующую своей цене.

Никто я думаю, не будет спорить, что при покупке айфона, нет ничего хорошего в том, чтобы на нем были сколы, трещины или царапины (или был разбит экран). Та же логика применима и с квартирой в новостройке, которую вы покупаете по ДДУ. Никто не хочет принимать квартиру с дырами в стенах или торчащими балками (или торчащей проводкой).

Как действовать, если при принятии квартиры по акту вы обнаруживаете в ней недостатки, не оговоренные застройщиком?

Ведь от этого зависит многое: будет ли начисляться неустойка за просрочку передачи квартиры, будет ли застройщик устранять эти недостатки и можно ли потребовать уменьшения покупной цены.

Обратимся к закону.  Статья 7 Закона о ДДУ говорит, что застройщик обязан передать дольщику квартиру, качество которой соответствует договору, проектной документации и т.п.

В первую очередь речь идет об общей площади жилья, о ее планировке. Далее речь идет о самой конструкции, ее прочности, о наличии подключения квартиры ко всем необходимым сетям (водопровод, электричество и т.п.).

Затем можно говорить о неровности пола и дырах в стенах. Недостатков может быть множество.

*        Возьмем пример из нашей практики. Дело Низамовой против АН Пионер № 2-2130/2017.

В этом деле мы добились признания акта приемки квартиры, составленного застройщиком в одностороннем порядке – недействительным.

В квартире были выявлены следующие недостатки: неровный пол, окно было установлено практически до пола на месте, где должен был быть конвектор, что являлось нарушением проектной документации.

В виду однообразия и типизации договоров ДДУ на рынке, речь идет об обычно предъявляемых требованиях к качеству таких квартир. Практически везде требования к качеству будут одинаковыми. Поэтому смысла в разборе отдельных договоров или застройщиков в нашей статье мы не видим.

I.        Вы безоговорочно подписываете акт приема-передачи квартиры

Если вы подписываете акт приема квартиры, так сказать, «безоговорочно», то тем самым соглашаетесь принять квартиру с указанными недостатками. Рассчитывать на их устранение можно только, если это оговорено между вами и застройщиком в договоре.

Недостаток такого решения очевиден. Устранять недостатки вы будете за свой счет. Во-первых, обычно в такие акты заранее заложены формулировки типа «вас все по качеству устраивает», во-вторых, «вы с этим согласились».

II.       Вы не подписываете акт приема-передачи квартиры

Здесь есть три варианта.

Статья 7 Закона о ДДУ говорит, что в случае обнаружения недостатков вы имеете право потребовать:

  • а) соразмерного уменьшения покупной цены
  • б) устранения недостатков
  • в) возмещения расходов на устранение недостатков

В первую очередь вам необходимо зафиксировать выявленные дефекты в акте осмотра. Важно, чтобы у вас остались доказательства того, что вы такой акт осмотра подавали застройщику. Либо вы подаете лично под входящий номер с отметкой о получении, либо направляете его ценным письмом с описью вложения (не обычным заказным, потому что нужны доказательства того, что вы направляли).

Не лишним будет зафиксировать состояние квартиры путем видео и фотосъемки. Это нужно для того, чтобы в суде вы могли подтвердить обстоятельства, на которые ссылаетесь в акте осмотра. Также можно обратиться в экспертную организацию, которая сделает вам отчет о недостатках и расхождениях с проектной документацией. Грубо говоря, вы работаете на создание доказательной базы.

Теперь рассмотрим каждый из трех описанных вариантов.

1. Соразмерное уменьшение покупной цены

Условно, если вещь определенного качества по договору стоит 100 рублей, то с недостатками она стоит меньше – например 90 рублей. Получается, вы можете требовать соразмерного уменьшения покупной цены на 10 рублей.

По факту, вы купили вещь, которая стоит не 100 рублей, а 90 (одним из таких случаев – является уменьшение общей площади жилья по сравнению с договором – об этом более подробно в соответствующей статье //antistrach.ru/vernut-dengi-umenshennye-kvadratnye-metry-novostrojke/ ).

Определить насколько уменьшилась цена квартиры, поможет строительно-техническая экспертиза. Вы ее делаете самостоятельно и предъявляете застройщику с досудебной претензией.

При этом потребовав соразмерного уменьшения покупной цены, вы соглашаетесь принять квартиру с выявленными недостатками.

Поэтому практичным было бы перед принятием квартиры по акту, зафиксировать недостатки, сделать экспертизу, предъявить требование, после чего принять ее с соответствующими оговорками в акте.

В случае отказа в выплате и уклонения застройщика от подписания акта без формулировок об отсутствии претензий «по качеству», надо подавать в суд на застройщика о соразмерном уменьшении покупной цены, компенсации морального вреда и штрафа по Закону о защите прав потребителей

За пример можно взять случай Чебановой против СПБ Реновация № 2-3446/16, рассмотренный Колпинским районным судом г.Санкт-Петербурга.

В этом кейсе истец смог доказать создание квартиры с отступлениями от условий договора ДДУ и рассчитать сумму, на которую уменьшилась цена квартиры.

Суд удовлетворил  требования истца о соразмерном уменьшении покупной цены и взыскании этой суммы с застройщика (разумеется, побаловав заявителя потребительскими «плюшками» в виде штрафа и компенсации морального вреда).

Что касаемо неустойки за просрочку передачи квартиры за тот период, когда вы выявляли недостатки и пытались соразмерно уменьшить покупную цену, однозначного ответа нет.

Сложился подход в судебной практике, что раз вы выбрали в качестве способа защиты права соразмерное уменьшение покупной цены, а не, скажем, требование об устранении недостатков, вы тем самым согласились принять квартиру с данными недостатками. Следовательно, никакой просрочки нет.

В подтверждение приведу кейс все той же Чебановой против СПБ Реновация № 33-1572/2018, рассмотренный окончательно в апелляции Санкт-Петербургским городским судом.

Отсудив соразмерное уменьшение цены, истец еще раз подала в суд, но уже на неустойку. Суд в иске отказал.

Наш СПБ Горсуд пришел к такому умозаключению: «Как было указано выше, истцу до наступления срока, установленного договором, квартира была предложена к передаче, однако, она (истец), выявив ряд недостатков, избрала способ защиты, заявив застройщику требования об уменьшении стоимости жилого помещения.

Тем самым Чебанова И.А. презюмировала факт того, что застройщик не может и должен устранять недостатки, а обязан выплатить денежные средства дольщику для их устранения, а у Чебановой И.А. соответственно возникает обязанность принять такую квартиру»

Поэтому при выявлении недостатков и предъявлении требования о соразмерном уменьшении покупной цены, можно требовать неустойку за просрочку лишь за период, предшествующий моменту начала процесса передачи квартиры.

2. Возмещение расходов, понесенных на устранение недостатков

В данном случае все в принципе то же самое, что и с соразмерным уменьшением покупной цены. Вы фиксируете недостатки и далее предъявляете требование. Разница в том, что здесь вы устраняете недостатки за свой счет, после чего требуете от застройщика возмещения фактически понесенных затрат.

Что касаемо неустойки за просрочку, предполагается, что действует та же логика, что и с требованием о соразмерном уменьшении покупной цены. Раз вы решили выставить счет за устраненные недостатки, значит, вы готовы были принять квартиру.

3. Устранение недостатков застройщиком

Разница между двумя первыми способами в том, что вы вправе не принимать квартиру до тех пор, пока не будут устранены недостатки. И за этот период капает неустойка, т.к. считается, что есть просрочка в ее передаче.

Пунктом 25 Обзора практики ВС РФ по ДДУ от 04.12.2013г. указано, что суд отказывает в  неустойке за просрочку передачи квартиры, когда дольщик уклоняется или отказывается от принятия квартиры, за исключением случая, когда дольщиком предъявлено требование о составлении акта о несоответствии квартиры установленным требованиям к качеству.

Встает вопрос. В течении какого времени застройщик обязан устранить недостатки. Четких сроков Закон о ДДУ не содержит. Та же статья 7 говорит, что они должны быть устранены в разумный срок.

Поскольку на отношения по ДДУ также распространено действие Закона РФ «О защите прав потребителей», ответ содержится в статье 20, согласно которой продавец (застройщик) обязан устранить недостатки в срок не превышающий 45 дней.

Если застройщик к этому моменту не устранит недостатки, вам необходимо снова зафиксировать все в акте осмотра и подать соответствующее требование. Так надо делать раз в 45 дней до тех пор пока недостатки не будут устранены.

Данный вариант нам видится наиболее оптимальным и выгодным для дольщика.

Не нужно тратить собственные деньги на устранение недостатков, не нужно высчитывать сумму, на которую уменьшилась стоимость квартиры и заказывать какие-либо экспертизы.

Плюс можно взыскать большую неустойку и тем самым получить даже больше того, чтобы вы могли получить, требуя соразмерно уменьшить покупную цену квартиры.

Если у вас возникли дополнительные вопросы, обращайтесь. Поможем разрешить возникшие проблемы и правильно представить ваши интересы в суде.

{title}>LiveJournal

Источник: //antistrach.ru/podpisyvat-akt-priyoma-peredachi-kvartire-est-nedostatki/

Юрист Михеев