Можно ли отозвать средства материнского капитала для продажи купленного дома?

Можно ли продать жилье, купленное на средства материнского капитала

Можно ли отозвать средства материнского капитала для продажи купленного дома?

Жизнь не стоит на месте и, если вчера семья радовалась приобретению уютной двухкомнатной квартиры, то сегодня в планах может стоять покупка более просторной жилой площади. Материнский капитал помог многим гражданам обзавестись своим жильем, однако при продаже недвижимости, купленной с использованием его средств, нужно учитывать особенности совершения сделки.

Сложности при продаже

Многие семьи при помощи материнского капитала улучшают жилищные условия. Государство встает на защиту интересов детей и обязывает владельца сертификата наделять долями всех членов семьи.

Нередко молодые семьи, купившие дом или квартиру с участием средств материнского капитала, желают продать жилье.

Причины для этого могут быть различными: намерение купить более просторную квартиру, необходимость смены населенного пункта проживания и др.

При продаже собственники могут столкнуться с некоторыми трудностями. Беспрепятственно реализовать недвижимость можно в случае, когда возраст всех членов семьи достиг совершеннолетия и все участники выражают согласие на совершение сделки.

Если детям, которым выделены доли в приобретенной квартире, не исполнилось 18 лет, то продажа допускается после получения разрешительных документов органа опеки и попечительства.

Таким образом, государство следит, чтобы сертификат использовался по назначению, а законные права детей на обладание частью недвижимости не нарушались.

Чтобы заручиться поддержкой органа опеки, родители должны подтвердить, что в ходе сделки права детей не будут ущемляться. При покупке нового жилья им выделяются равнозначные доли. Запрет на проведение сделки может быть установлен в следующих случаях:

  • в результате сделки ухудшаются условия проживания семьи;
  • размеры выделяемых детям долей меньше, чем в прежней квартире.

Без разрешения органов опеки и попечительства реализовать имущество не удастся.

При использовании сертификата на покупку недвижимости родители обязываются предоставить доли детям. Пенсионный фонд не даст одобрения без предъявления нотариально заверенного обязательства.

Однако за исполнением обязательства пока не проводится четкий контроль, поэтому иногда, сняв обременение с жилья, родители забывают о требовании наделить детей частью недвижимости.

До момента, пока вопрос с распределением долей не разрешится, продать жилую площадь не получится.

Приведем пошаговую инструкцию при продаже недвижимости. Если доли распределены между всеми членами семьи, перед продажей необходимо посетить орган опеки, чтобы получить согласие на проведение сделки. Для этого подготавливаются следующие документы:

  • заявление о распоряжении капиталом;
  • документы, удостоверяющие личность, на всех членов семьи;
  • заявление родителей (опекунов) на участие несовершеннолетних детей в сделке;
  • справка о проведенной процедуре оценки объекта недвижимости;
  • документы на квартиру или дом;
  • справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.

Допускается вариант, когда площадь нового жилья меньше, чем размер прежней квартиры. В таком случае детям выделяются доли равнозначной площади, а доли родителей урезаются. Если отдел опеки дал одобрение на совершение сделки, обязательно нужно представить документы, доказывающие намерения родителей приобрести новую жилплощадь.

Сделки продажи и купли должны быть проведены в один день, так как снятие детей с регистрационного учета без регистрации в другом месте невозможно.

Соглашение о выделении долей детям регистрируется в Росреестре. Квартира, купленная с участием сертификата в ипотеку, может быть продана только после согласия банка.

Проблемные ситуации и их решения

Для того чтобы при продаже недвижимости не возникало неприятных ситуаций, а сделку в дальнейшем не могли оспорить, нужно учесть следующие нюансы:

  • дети должны наделяться равнозначными долями;
  • при продаже необходимо получить разрешение органа опеки.

Если сделка уже проведена с нарушением указанных условий, продажа может быть отменена в судебном порядке. Продавцу возвращается жилье и выдвигается требование вернуть полученные денежные средства в полном размере. Инициатором иска могут стать государственные инстанции: ПФР, орган опеки, прокуратура, либо дети при исполнении 18 лет.

При покупке недвижимости с использованием материнского капитала доли распределяются между супругами и детьми. Если семья по каким-либо причинам распадается, то при разводе доли мужа и жены уже известны. Претендовать на получение долей детей родители не имеют права.

В случае, когда средства сертификата направлялись на строительство дома, перед продажей все члены семьи наделяются долями. Распределить доли можно только в построенном доме. Если пренебречь этими условиями, ПФР может потребовать возврата денег и отмены сделки.

Если семья нашла подходящий вариант для обмена жилья, то вместо договора купли-продажи заключается договор мены. Перед тем как обменять недвижимость, также необходимо получить письменное разрешение органа опеки.

Итак, продать жилье, купленное с использованием мат капитала можно. Если не все члены семьи достигли совершеннолетнего возраста, нужно получить письменное разрешение органов опеки, предоставив гарантии сохранения прав детей.­­

Источник: //finansy.guru/ekonomika-i-rynki/materinskij-kapital/mozhno-li-prodat-kuplennoe-zhile.html

Мы не выделили доли детям и продали квартиру

Можно ли отозвать средства материнского капитала для продажи купленного дома?

Как снизить риск серьезного наказания при продаже квартиры, которую купили с использованием средств маткапитала и в которой доли всем членам семьи пока не выделили? У нас классика жанра: квартира куплена по договору долевого участия, доли выделить в принципе было нельзя, поэтому продали так. Я смотрел судебную практику. Обычно в таких случаях обязывают выделять доли в других квартирах.

Отдел опеки, конечно, дать разрешение не может, поскольку давать не на что: долей у детей еще нет. Пенсионный фонд разводит руками: им все равно, что мы будем делать с квартирой. Новое обязательство на другую квартиру не хотят принимать.

Прокуратура тоже отмахивается и говорит, что они сами не инициируют проверку, а делают это только по запросу от третьих лиц.

Для себя вижу следующий вариант: выделить доли в другом объекте недвижимости. Но интересует, насколько стоит с этим спешить. На данный момент новая квартира в ипотеке в общей собственности супругов, поэтому выделить доли детям пока нельзя. Как можно законно оформить обязательство выделить доли в этой квартире после закрытия ипотеки?

Спасибо!
Александр

Но, раз уж ситуация повернулась так, как у вас, оформить доли на детей в другом жилье — это тоже выход. Постарайтесь не затягивать с переоформлением.

Жилье, на которое вы потратили средства материнского капитала, должно быть оформлено как общая долевая собственность владелицы сертификата, ее детей и официального супруга. Но это правило нередко нарушают.

Например, в ситуации как у вас — когда маткапитал вкладывают в долевое строительство. Тогда право собственности члены семьи приобретают только после того, как дом введут в эксплуатацию.

Но бывает, что за время строительства в семье рождается еще один ребенок. Или квартира строится слишком долго, родители решают ее продать и купить другую.

И получается, что доли детям выделять еще негде, но и ждать дальше тяжело.

Сделать это необходимо не позднее полугода с того момента, как он снимет обременение с квартиры, если приобретал ее в ипотеку, или когда застройщик достроит дом и введет его эксплуатацию.

Как экономить, меньше тратить и больше зарабатыватьРассказываем в нашей бесплатной рассылке. Подпишитесь, чтобы получать на почту лучшие статьи дважды в неделю

Например, так произошло в Пермском крае, где в аналогичной ситуации суд удовлетворил требование управления пенсионного фонда и взыскал с матери маткапитал 453 026 Р и госпошлину 7730 Р.

Сделку признают недействительной. Еще один вариант развития событий: сделку, по которой вы продали квартиру, могут признать недействительной. Так было в Челябинске.

Там суд признал договор купли-продажи квартиры недействительным, но не целиком, а только в части купли-продажи 18/100 доли в праве собственности на квартиру — то есть детских долей, которые родители не выделили несовершеннолетним в этой квартире.

Супругов обязали выплатить стоимость этих долей покупателю квартиры, а у нового собственника права собственности на эти доли теперь нет.

Наступит уголовная ответственность. По требованию ПФР прокуратура может провести проверку и привлечь вас к ответственности по статье 159 УК РФ о мошенничестве.

Лучше всего уложиться в шесть месяцев с того момента, как вы продали квартиру, на которую вам выделили материнский капитал. Иначе есть вероятность, что ПФР или прокуратура начнут предъявлять претензии. Судебная практика по подобным делам не в вашу пользу.

Иногда пенсионный фонд и прокуратура реагируют на такие нарушения с опозданием.

Например, в Новоуральске прокуратура подала иск к матери двух несовершеннолетних детей и потребовала вернуть полученные средства материнского капитала.

Мать обвинили в том, что она вложила маткапитал, но доли детям не выделила, а квартиру потом продала. Но суд пришел к выводу, что срок исковой давности пропущен, поэтому в иске отказал.

В ситуации с обязательством срок исковой давности будет отсчитываться с момента, когда истечет шестимесячный срок на переоформление квартиры в долевую собственность.

Например, если дом сдали в эксплуатацию в феврале 2019 года, вы должны выделить доли детям не позднее августа 2019 года. Если этого не сделать, у пенсионного фонда будет три года, чтобы потребовать средства маткапитала обратно или признать сделку по продаже квартиры недействительной.

Но после августа 2022 года срок исковой давности истечет, и тогда требования пенсионного фонда суд не удовлетворит.

На всякий случай проконсультируйтесь в пенсионном фонде: хотя бы напишите запрос через личный кабинет. Так у вас появится доказательство, что вы помнили о своем обязательстве, хотели его выполнить и искали законный способ. Это тоже пригодится, если дело дойдет до претензий.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: //journal.tinkoff.ru/ask/ne-dali-doli-detyam/

Материнский капитал – нет оплаты – что делать продавцу

Можно ли отозвать средства материнского капитала для продажи купленного дома?

Продажа дома или квартиры за материнский капитал – дело непростое и более длительное, чем при расчете за наличные или с использованием кредита, полученного в банке.

Даже если собственные документы мамы (получателя материнского капитала) и документы по сделке оформлены верно, могут возникнуть иные трудности, связанные не с бумагами, а с особенностями личности участников сделки.

 

После заключения договора купли-продажи, оплачиваемого с использованием средств материнского капитала (МСК), стороны сделки, обычно,  оказываются в следующем положении:

  • Покупатель (или покупатели) получает право собственности, но не может распоряжаться жильем (продать, например) до окончательного расчета по договору. Потому что на объект недвижимости наложен залог/ипотека в силу закона в пользу Продавцв (по причине неполного расчета Покупателя с Продавцом).
  • Продавец утрачивает свое право собственности на квартиру/дом, получает часть цены этого жилья (если оно дороже суммы МСК), и в его пользу наложено обременение на проданный объект (без продавца покупатель не может отчуждать его).

Трудности при продаже-покупке с оплатой материнским капиталом

Многое в ходе исполнения договора зависит не столько он юридической части процесса, сколько от личности участников сделки. Не обязательным, забывчивым, ленивым или даже злонамеренным может оказаться как Покупатель, как и Продавец.

Поэтому, старайтесь выбрать не только жилье по душе, но и человека, с которым предстоит заключать сделку. Если он вам неприятен, даже если вы не можете объяснить себе, почему, если вы не можете спокойно и продуктивно общаться с ним, если вы не уверены в Покупателе, лучше даже не начинать, толку не будет.

Старайтесь иметь дело только с теми, кто вам понятен, кто выполняет свои обещания, держит слово, ведет себя логично  и адекватно.

Проблемы покупателя

У Покупателя могут возникнуть проблемы по снятию обременения с квартиры (ипотеки/залога в силу закона в пользу продавца) после полного расчета. Если Продавец уехал, исчез, умер, просто не хочет идти в МФЦ снимать это обременение, у покупателя есть только 1 выход – обращаться в суд за снятием залога.

Проблемы продавца


Отсутствие обременения
. Иногда в договорах есть пункт о том, что “стороны договорились, что залог в силу закона не возникает”.

Тем самым, ослабляются позиции продавца по сделке с материнским капиталом (но есть случаи, когда без этого не обойтись, например, при оплате с кредитными средствами, где залог возникает в пользу банка).

Получается, что денег Продавец не получил, а право собственности отдал полностью.

У Продавца уже нет ничего, а у Покупателя – и право на квартиру, и право распорядиться средствами МСК.  И тогда у нерадивого Покупателя нет причин торопиться с оплатой, у него полностью развязаны руки, он может делать с квартирой все, что угодно (без согласия Продавца).

Это серьезный риск для Продавца (за исключением случаев, когда вместо залога в пользу Продавца, возникает залог в пользу банка-кредитора, оплачивающего покупку).  

Другая проблема – отсутствие оплаты в части средств МСК. Это может быть вызвано либо тем, что проданное жилье не пригодно для проживания, либо тем, что документы оформлены неправильно (или подан неполный их комплект), или тем, что Покупатель ведет себя неправильно.

Варианты развития событий по сделке

Если вы продали свой дом или квартиру с оплатой средствами материнского капитала (МСК) и так не получили денег в срок, предусмотренный договором купли-продажи, необходимо:

  • либо побудить Покупателя срочно расплатиться (если это не отказ ПФР, а задержка по срокам оплаты) и довести сделку до конца;
  • либо – расторгнуть договор купли-продажи. И вернуть себе проданное обратно.

Почему нет оплаты

Проблема с оплатой средствами материнского капитала, при полном комплекте необходимых документов и отсутствии к ним претензий со стороны ПФР,  могут возникнуть по следующим причинам:

  • Отказал в оплате от ПФР (например, жилье признано непригодным для проживания). И покупатель не может оплатить средствами МСК.
  • Документы вообще не предоставлены в ПФР покупателем или предоставлены с опозданием, поэтому покупатель не укладывается в срок, установленный в договоре для оплаты.
  • Документы предоставлены в ПФР, но не на ваше жилье (покупатель решил купить другой объект недвижимости). Это совсем редкий вариант и тут уже нельзя сказать, что покупатели просто передумали, они злоупотребили, воспользовались вашим доверием, и тогда это уже повод для обращение в компетентные органы.

Следует учитывать, что нормальный срок оплаты с даты предоставления документов в Пенсионный фонд – это период от 1 мес 10 дней до 2 мес. Более длительные сроки могут быть связаны с нехваткой какого-то документа (надо донести) или с необходимостью исправить ошибки в договоре купли-продажи (дополнительным соглашением или иным путем).

Нет оплаты – что делать продавцу

Необходимо письменно обратиться к Покупателю:

  • С требованием об устранении допущенных им нарушений в ходе исполнения договора. То есть, потребовать от покупателя, чтобы он сделал то, что обязан, например, подал документы в ПФР;
  • Либо – с предложением расторжении договора.

При этом, нужно ограничить Покупателя сроком, в который он должен выполнить требование Продавца. Иначе, это будет тянуться бесконечно долго. Например, в не позднее 1 месяца с даты, в которую вы пишете письмо (и дойти по почте успеет, и останется время для выполнения ваших требований).

Все документы необходимо направить Покупателю заказным письмом с уведомлением с описью вложения Почтой России. Почтовые документы, подтверждающие отправку, ваш экземпляр описи вложения и самого требования станут подтверждением пытки досудебного урегулирования спора (без этого суд не примет ваше исковое заявление).

И только после получения отказа (выраженного в виде молчания – отсутствия ответа на письмо,  или письменного ответа с отказом) можно обратиться в суд.

Кроме того, требование о выполнении Покупателем своих обязательств или предложение расторгнуть договор может напугать и растормошить Покупателя, который купить-то хотел, но, будучи безответственным, просто ленился и откладывал хождение по инстанциям для оплаты средствами МСК.  Такое тоже бывает.

Однако, не всегда все зависит от желания Покупателя. Бывают случаи, когда Покупатель хочет купить и прикладывает для этого все необходимые усилия, но ваш дом или квартира не годятся для проживания (требуется капитальный ремонт, нет удобств, дом под снос).

И тогда такая покупка не может быть признана улучшением жилищных условий семьи и ПФР не одобрит такую сделку, выдав получателю МСК отказ – Уведомление об удовлетворении (об отказе в удовлетворении) заявления о распоряжении средствами (частью средств) материнского семейного капитала.

Если покупатель согласен расторгнуть договор

Соглашением о расторжении можно расторгнуть только нотариально заверенный договор купли-продажи (соглашение так же удостоверяется у нотариуса). Более дешевый путь для расторжения нотариально удостоверенного договора – расторжение в суде, он же подходит и для договоров, заключенных в простой письменной форме.

Для этого необходимо соблюсти досудебный порядок урегулирования. А потом обратиться в суд с исковым заявлением и приложением всех необходимых документов + оплатить госпошлину.

Расторжение договора купли-прдажи с оплатой средствами МСК в суде

Если вам необходимо расторгнуть договор купли-продажи, в связи с невыплатой вам средств материнского капитала покупателем или отказа ПФР в оплате по вашему договору купли-продажи, мы поможем вам подготовить документы по досудебному урегулированию (написать письмо покупателю) и подготовить иск в суд для расторжения договора.

В каком регионе вы находитесь, не имеет значения.

Буквально вчера суд вынес решение по аналогичному делу, к которому мы готовили документы, договор расторгнут, а право собственности после обращения в Росреестр вернется к продавцу.

  

Если вы еще не заключали договор купли-продажи с использованием матернского капитала – образец ДКП простой письменной формы (когда 1 собственник) с советами и появлениями.

Однако, помните, что небольшие ошибки в договоре, даже не имеющие юридического значения и допустимые для регитсрации в Росреестре, будут непреодолимым препятствием для Пенсионного фонда. Поэтому, лучше, когда договор составляет тот, кто это умеет.

Источник: //orel57.ru/matjerinskij-kapital---njet-oplaty---chto-djelat-prodavcu/

Отбирают маткапитал? В каком случае пенсионной фонд потребует его вернуть

Можно ли отозвать средства материнского капитала для продажи купленного дома?
Желание улучшить жилищные условия порой может довести до суда. Некоторых жительниц Пермского края обязывают вернуть в пенсионный фонд вложенные в ипотеку средства материнского капитала.

Как избежать подобной ситуации и почему порой благие намерения могут выйти боком, читайте в материале «АиФ-Прикамье».

Хотели как лучше

В прокуратуре по Пермскому краю рассказали, что Управление пенсионного фонда подало иск к жительнице Добрянского района. ПФР требует взыскать с неё 433 тыс. руб., полученные в качестве материнского капитала при рождении ребёнка. Женщина использовала эти деньги, чтобы погасить перед банком долг на покупку жилья.

Затем она продала квартиру, не оформив её перед этим в общую собственность с супругом и детьми.Ещё об одном подобном случае рассказал юрист Алексей Сергеев. Пермячка, мама двоих детей, вложила средства маткапитала в покупку комнаты в общежитии.

Через три месяца она поняла, что жить там просто невозможно: соседние комнаты занимали люди, которые злоупотребляли алкоголем, много курили. Кроме того, в соседних детсадах не было мест, да и старшему ребёнку в школу было ездить тяжело.

«Тогда она решила продать эту комнату и приобрести другое жильё.

Обратилась к риелтору, которая убедила её, что доли для детей оформлять не нужно. Женщина поверила и оформила сделку. Затем она купила квартиру в хорошем районе, смогла устроить ребёнка с детсад, старшего — в школу, — рассказал Алексей Сергеев.

 — Это произошло в 2013 году, и несколько лет женщина жила спокойно, думая, что решила проблему. Однако в 2017 году сотрудники ПФР решили проверить, как она использовала маткапитал. Вот тогда и выяснилось, что при продаже комнаты доли для детей в ней она не выделила. В результате фонд подал на неё в суд, потребовав вернуть деньги.

Получилось, что пермячка улучшила условия жизни детей, но ей грозит судебное разбирательство и потеря денег. Ипотеку она ещё не выплатила, сумма для неё большая, поэтому она оказалась в очень сложной ситуации».

Обязательства надо исполнять

По словам адвоката, этой ситуации могло бы не быть, если бы женщина изначально выяснила все правила и нюансы продажи квартиры, купленной с использованием средств маткапитала. Как же правильно продавать такие квартиры?

Прежде всего, при покупке жилья получатель маткапитала (а им иногда может быть и отец) должен оформить нотариальное обязательство.

В нём указывают, что купленное за счёт средств маткапитала жильё оформят в общую собственность с супругом и детьми. К слову, героиня нашей публикации такое обязательство оформила.

Однако одного этого документа недостаточно. Необходимо выделить доли членам семьи, даже если планируют продажу жилья.

«Некоторым риелторам нужно как можно быстрее продать недвижимость, поэтому они могут ввести покупателя в заблуждение, сказав, что доли выделять не нужно, ведь это может занять время», — пояснил Алексей Сергеев.

А времени на выделение долей уходит немало. Некоторые семьи по этой причине упускают отличные варианты, так как выделение долей должны подтвердить как Росреестр, так и банк. Но, чтобы не вступать в конфликт с законом, лучше подождать.

В прокуратуре по Пермскому краю пояснили, что оформления долей требует закон (ч. 4 ст. 10 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 № 256). Доли нужно выделить в течение шести месяцев после заключения нотариального обязательства или через полгода после снятия обременения в случае, если квартиру покупали в кредит.

«Федеральное законодательство и подзаконные нормативные правовые акты не предусматривают вариантов продажи жилого помещения, приобретённого или построенного с использованием средств материнского капитала, без оформления права собственности детей на него даже при условии выделения доли в другом жильё», — пояснили в прокуратуре.

Что делать в тех случаях, если вы купили жильё с использованием средств маткапитала, но по каким-то причинам решили его продать?

Перед тем как оформлять сделку купли-продажи, посоветуйтесь со специалистом и уточните все нюансы (например, есть разница в действиях при покупке жилья в ипотеку или без использования заёмных средств). Доли на всех детей, а также на супруга, нужно выделять обязательно.

При этом детям лучше выделить доли в размере не менее нормативной площади жилья, установленной в регионе (если позволяют размеры жилплощади).

Сделать это надо в течение шести месяцев после заключения нотариального обязательства (или в течение шести месяцев после снятия обременения с квартиры). Исполнение этого правила отслеживают пенсионный фонд и прокуратура.

Если после оформления обязательства вы въехали в квартиру и поняли, что она вам не подходит, то обратитесь в пенсионный фонд. Поинтересуйтесь, можно ли оформить новое обязательство и выделить доли уже по нему.

дня. В России должников по кредитам стало больше

Источник: //finance.rambler.ru/realty/41690074-otbirayut-matkapital-v-kakom-sluchae-pensionnoy-fond-potrebuet-ego-vernut/

Юрист Михеев