Можно ли оспорить дату акта приёма передачи квартиры?

Что надо знать об одностороннем акте приема-передачи квартиры

Можно ли оспорить дату акта приёма передачи квартиры?

Я скоро буду принимать квартиру у застройщика по договору долевого участия. Подозреваю, что найду недостатки и всё, что увижу, опишу в акте осмотра. Но как быть с актом приема-передачи? Подписывать или не подписывать, если будут недостатки?

В последнее время застройщики часто составляют односторонние акты приема-передачи квартир. Мне кажется, так происходит, поскольку нет четких норм о порядке составления одностороннего акта.

Как ведут себя суды, когда заемщик оспаривает односторонний акт передачи квартиры по ДДУ?

Артем У.

Право собственности, которое возникает в момент регистрации права в ЕГРП, лишь закрепляет это. То есть государство гарантирует, что вы собственник этого имущества и дает вам право продавать его другому.

В отношении любых выполненных работ акт обычно подписывают обе стороны. Но если одна сторона по каким-то причинам отказывается подписать акт, вторая сторона делает об этом отметку и подписывает акт в одностороннем порядке.

Это и называется односторонним актом.

Примерно также это работает в долевом строительстве, просто закон накладывает дополнительные условия, чтобы застройщик не злоупотреблял односторонними подписаниями и не заставлял всех массово бегать по судам.

Чтобы понять, откуда возникает право застройщика на односторонний акт приема-передачи, рассмотрим, как рассчитывают сроки для подписания акта приема-передачи. И вот тут есть некоторые сложности.

Например, если в договоре указано, что квартира должна быть передана дольщику не позднее декабря 2020 года, это значит, что последний день для передачи квартиры — 31 декабря 2020 года. После этой даты уже начинается просрочка и начисление неустойки. Если указано «третий квартал 2020 года» — значит, просрочку будут считать с 1 октября 2020 года.

А вот с формулировкой про «неизбежно наступающее событие» есть проблема. Сейчас я уже редко встречаю ее в договорах, но раньше застройщики так писали постоянно.

Они определяли срок передачи квартиры так: «Квартира передается дольщику через два месяца после ввода дома в эксплуатацию». Однако ввод дома в эксплуатацию — это не то событие, которое наступает неизбежно.

Оно может вообще никогда не произойти, например, если застройщик обанкротился или стройку заморозили. Поэтому Верховный суд неоднократно обращал на это внимание и разъяснял, что так делать нельзя.

Например, Верховный суд рассмотрел дело между застройщиком и дольщиком. По ДДУ в качестве срока передачи квартиры были указаны две разные даты. Первая дата — первый-второй квартал 2015 года, потому что застройщик планировал завершить строительство объекта к этому моменту.

Вторая — дата передачи квартиры дольщику, причем не позднее, чем через шесть месяцев после ввода дома в эксплуатацию. В итоге дом ввели в эксплуатацию досрочно в декабре 2014 года, а передали квартиру дольщику только спустя год — в декабре 2015 года.

Дольщик хотел взыскать неустойку с застройщика, а застройщик считал, что никакие сроки он не нарушил.

Верховный суд разъяснил, что получение разрешения на ввод в эксплуатацию — это не неизбежное событие.

При такой формулировке условий застройщик должен был передать дольщику квартиру не позднее декабря 2015 года, но одновременно не позже шести месяцев с того момента, как дом ввели в эксплуатацию.

Так как ввод в эксплуатацию произошел досрочно, то и срок в шесть месяцев надо считать от даты фактического ввода в эксплуатацию, а не от теоретического срока окончания строительства. То есть квартиру должны были передать в июне 2015 года, а не в декабре, как вышло по факту.

В законе о долевом участии в строительстве есть отдельная статья о подписании акта приема-передачи. В ней указано, что сроки подписания акта могут быть сформулированы в договоре двумя разными способами. Сложности в понимании, как именно считать сроки, возникают даже у судов. Вот к чему закон привязывает срок подписания сторонами акта приема-передачи.

К передаче квартиры. Это срок, в который застройщик должен вам ее передать. Например, в договоре это может выглядеть так:

«Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства — четвертый квартал 2020 года».

Это значит, что не позднее 31 декабря 2020 года вы и застройщик должны подписать акт приема-передачи. Если к этому числу акт не подписан, у застройщика возникает просрочка исполнения обязательств. Сюда не входят случаи, когда вы сами уклоняетесь от подписания акта.

Если в договоре использована такая формулировка, застройщик должен уведомить вас о необходимости принять квартиру не менее чем за месяц до установленного срока. В моем примере — не позже 30 ноября 2020 года.

«Срок начала процедуры передачи застройщиком и принятия участником долевого строительства объекта долевого строительства — 15 декабря 2020 года».

Это означает, что не позднее 15 декабря застройщик должен предоставить вам возможность принять квартиру, но фактическая ее приемка может произойти позже. Если в договоре использована такая формулировка, то застройщик должен уведомить вас не позднее чем за 14 дней. В моем примере это будет не позже 1 декабря.

Разница в формулировке на первый взгляд минимальна. Однако если вы квартиру не примете, а устранение недостатков затянется, просрочка будет считаться по-разному.

В любом случае застройщик обязан направить вам уведомление ценным письмом с описью вложения на тот адрес, который указан в договоре, или вручить его лично под роспись.

Если вы сменили место жительства и не уведомили застройщика — его это не касается.

По закону вы будете считаться надлежаще уведомленным о необходимости приема квартиры с того момента, когда письмо вернется отправителю с отметкой, что истек срок хранения.

Если уведомление вы всё же получили, то должны приступить к приемке квартиры — в срок, прямо предусмотренный договором, или не позднее чем через семь дней с момента получения уведомления. При этом застройщик не вправе требовать от вас принять квартиру быстрее. Так закон защищает права дольщика, который может быть в командировке, отпуске или вообще заболел.

Когда застройщик присылает уведомление о готовности квартиры к передаче, он обязан указать на последствия вашего уклонения от приемки квартиры. Если уклоняться от подписания акта без веских причин, застройщик может прислать односторонний акт приема-передачи.

Но закон накладывает на застройщика много ограничений, чтобы тот не смог злоупотребить таким правом. Односторонний акт приема-передачи можно составить только тогда, когда дольщик и правда уклоняется от приемки, игнорирует письма или вообще уехал неизвестно куда, а застройщику нужно платить за содержание его квартиры.

Главное ограничение: односторонний акт не может быть подписан раньше чем через два месяца после того, как наступит срок передачи квартиры по договору. Если застройщик вообще забыл уведомить вас — односторонний акт подписывать он не вправе. Суд не признает такой акт допустимым, если нет доказательств о том, что дольщика приглашали принимать квартиру.

В любом случае, если застройщик подписал односторонний акт и отправил его вам, придется, конечно, обращаться в суд.

Разберем ситуацию на примере с теми же сроками. Допустим, застройщик, как положено, направил вам уведомление о готовности дома и квартиры за один месяц до ее передачи. Дальше застройщик и дольщик по телефону согласовывают день приемки.

Если хотите подстраховать себя, направьте застройщику ответное письмо. В нем напишите, что уведомлены и готовы к приемке, предложите согласовать удобное время или укажите время, которое удобно вам.

Такое письмо пригодится, если застройщик будет пытаться доказать, что вы уклонялись от приемки. Письмо, как и всегда в юридической переписке, отправляется ценным отправлением с уведомлением о вручении. Но это письмо необязательное.

Оно служит дополнительным доказательством. И вот почему.

Таким образом, чтобы доказать незаконность подписания застройщиком акта в одностороннем порядке, вам нужно зафиксировать свои претензии и причины отказа от подписания двустороннего акта.

Их фиксируют в дефектовочном акте, в котором обязательно есть подпись представителя застройщика.

Или направьте письмо с претензией, в которой перечислите все причины вашего отказа от подписания акта-приема передачи, и потребуйте устранения недостатков.

Это типичная ситуация. В ней действуйте так.

От имени того, на чье имя приобретена квартира, а если это несколько человек — от имени всех, напишите следующее письмо и отправьте его застройщику вместе с описью вложения и уведомлением о вручении:

«Уважаемый застройщик, вы приглашали меня (нас) 30 декабря 2020 года принимать квартиру №__, расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу:_________ в связи с завершением строительства.

В ходе осмотра квартиры совместно с представителем Застройщика (ФИО) мною были выявлены следующие недостатки: (перечисляете недостатки). От составления двустороннего акта осмотра и фиксации выявленных недостатков в соответствии с законом ваш представитель отказался.

Настоящим я (мы) отказываюсь от подписания акта приема-передачи квартиры и прошу вас незамедлительно устранить все недостатки, уведомив меня о времени повторной приемки».

В письме дополнительно укажите свой контактный телефон, номер и дату договора долевого участия, дату и время фактического осмотра.

Итак, вы написали претензию, отправили застройщику и ждете. Тут есть три варианта:

  1. Застройщик предлагает всё устранить, он это делает, и в итоге всё хорошо;
  2. Ничего не происходит;
  3. Застройщик пишет письмо, что ваши требования об устранении недостатков необоснованны. Что недостатки, которые вы описали, вовсе не недостатки, а отличная работа. А через два месяца вы получаете уведомление о подписании одностороннего акта приема-передачи квартиры в связи с тем, что вы уклонялись от приемки. Чем это вам грозит?

Я уже писал, что с момента подписания акта на вас ложится бремя содержания и все риски, связанные с квартирой. Если что-то случится, например пожар или вы вдруг затопите соседей снизу, застройщик будет кивать на этот односторонний акт и говорить, что он не несет ответственности, потому что квартиру передал. А еще управляющая компания начнет выставлять вам счета за обслуживание квартиры.

Если застройщик уже отправил вам такой акт, вариантов не остается — придется идти в суд. Вы, конечно, можете написать застройщику, что не согласны с односторонним актом, но ему будет уже все равно.

Оспорить односторонний акт можно только в судебном порядке, причем, скорее всего, вам понадобится юрист. Суд возместит расходы на юриста, но в разумных пределах. В разных городах России это будет стоить от 15 до 25 тысяч рублей.

Но предположу, что, даже если вы выиграете суд, возместят вам все равно меньше потраченного. Таковы реалии сегодняшней практики по компенсации расходов.

Если застройщик вообще никак не реагирует: и недостатки не устраняет, и односторонний акт не высылает, все равно идем в суд. Но только нужно не оспаривать односторонний акт, а требовать устранения недостатков.

Оспаривать само подписание одностороннего акта отдельно от претензий к квартире не имеет смысла. Вы обратитесь в суд с несколькими исковыми требованиями: о признании акта приема-передачи недействительным и об устранении недостатков. Тут вам точно поможет только юрист.

Стоит беспокоиться только о том, являются ли указанные недостатки существенными. Потому что если застройщик в суде докажет, что ваши недостатки — это не недостатки, а нормальное состояние квартиры в соответствии с договором, вы проиграете.

С точки зрения суда, получится, что вы необоснованно уклонялись от приемки квартиры и застройщик законно подписал односторонний акт. Чтобы избежать этого, привлеките экспертную организацию.

Она объяснит, какие недостатки действительно являются недостатками и надо требовать их устранения, а какие — нет.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: //journal.tinkoff.ru/ask/odna-storona/

Оспаривание одностороннего акта

Можно ли оспорить дату акта приёма передачи квартиры?

В этой статье мы расскажем о том, что такое односторонний акт приема-передачи и каковы последствия такой передачи, в каких случаях застройщик вправе передавать квартиру в одностороннем порядке, и как происходит оспаривание u0003одностороннего акта приема-передачи по договору долевого участия в суде.

Что такое односторонний акт приема-передачи?

Это письменные документ, по которому застройщик передает дольщику квартиру в одностороннем порядке. Документ состаляется единолично застройщиком и им же одним и подписывается.

С момента составления такого акта считается, что квартира передана застройщиком дольщику и обязательства застройщика исполнены надлежащим образом.

Каковы последствия передачи квартиры по одностороннему акту приема-передачи?

В некоторых случаях, такая передача не влечет для дольщика никаких негативных последствий. Например, если дольщику должна быть передана квартира без отделки и он решает не являться на осмотр, или у него просто нет времени на это (но при этом он знает, что будет в ней все переделывать).

Но очень часто, передача квартиры в одностороннем порядке может повлечь за собой определенные минусы для дольщика. Например, дольщик не являлся на приемку квартиры, которая по условиям договора должна была быть передана ему с отделкой. Застройщик передал квартиру дольщику в одностороннем порядке. Все. Считается, что квартира передана надлежащим образом и соответствует условиям договора.

Но когда дольщик явился в квартиру, он обнаружил, огромное количество недостатков в отделочных работах. Как доказать, что эти недостатки возникли до передачи квартиры, а не после? Да, можно надеяться на экспертизу, но зачем усложнять себе жизнь.

Проще и правильнее всего – действовать своевременно в соответствии с условиями вашего ДДУ.

Второй момент, о котором важно помнить – с момента односторонней передачи квартиры (даты, указанной в одностороннем акте приема-передачи), к дольщику переходит бремя содержания (то есть, обязанность по несению расходов – коммунальных платежей, платежей за обслуживание и т.д.

) и все риски (в том числе, гибели и повреждения имущества).

Учитывая, что подписание одностороннего акта влечет для дольщика конкретные юридические последствия, о которых мы упомянули выше, следует знать – в каких случаях застройщик вправе передавать квартиру в одностороннем порядке, а в каких нет.

Когда застройщик вправе передать квартиру в одностороннем порядке?

Ответ на этот вопрос содержится в части 6 статьи 8 Закона № 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве…»:

1. Передать квартиру в одностороннем порядке застройщик может только, если дольщик уклоняется или отказывается от приемки. При этом под уклонением следует понимать неявку дольщика для осмотра (приемки) квартиры в установленные договором сроки. А под отказом от приемки квартиры – случаи, когда дольщик отказывается от приемки квартиры без достаточных на то оснований.

2. Застройщик может передать квартиру дольщику в одностороннем порядке только, если:

он получил почтовое уведомление о вручении дольщику соответствующего письма с информацией о завершении строительства (либо такие сведения имеются на сайте Почты России);

или же

письмо о завершении строительства, которое застройщик направлял дольщику с целью передачи квартиры, возвращено ему по причине того, что дольщик это письмо не получил.

3. Односторонний акт приема-передачи квартиры может быть составлен застройщиком не ранее, чем через 2 месяца со дня, когда по условиям договора квартира должна была быть передана дольщику.

Если же вы не согласны с позицией застройщика и считаете, что застройщик не вправе был передавать вам квартиру в одностороннем порядке, то остается только одно – оспаривание одностороннего акта приема-передачи квартиры в суде.

ВАЖНО ЗНАТЬ:

Если вы намерены инициировать оспаривание одностороннего акта приема передачи по дду – не следует получать ключи от квартиры. Ведь получив ключи, вы тем самым согласитесь с тем, что квартира вам передана. А это делает процесс обжалования одностороннего акта приема-передачи квартиры бессмысленным.

Оспаривание одностороннего акта по дду? Этапы и рекомендации?

1. Перед тем, как начать процедуру оспаривания одностороннего акта приема-передачи квартиры, дольщику следует проанализировать свою ситуацию, чтобы понять есть ли основания считать его – уклонистом или отказывающимся от приемки.

Для этого можно ответить на следующие вопросы:

Получал ли дольщик уведомление о завершении строительства?
Если не получал, нужно понять по какой причине – может быть застройщик не отправлял, а может быть дольщик сменил место жительства и застройщика об этом не уведомил.

Совершал ли дольщик какие-либо действия, свидетельствующие о готовности приступить к приемке квартиры?
В договоре участия в долевом строительстве указан срок в течение которого дольщик должен приступить к приемке квартиры, после получения от застройщика сообщения о завершении строительства.

СОВЕТ:

Мы рекомендуем этот срок соблюдать. И если застройщик сам не приглашает вас – позвонить ему и уточнить информацию. Также можно письменно обратиться к застройщику, чтобы зафиксировать тот факт, что вы не уклонялись от приемки квартиры.

Образец такого заявления вы всегда можете получить у нас.
Для этого напишите нам на почту uc-partner@mail.ru или в нашу группу “Я-Дольщик” – //.com/dolshik_club

Если дольщик отказался от приемки квартиры в связи с выявленными недостатками, то имеется ли у него на руках подлинный экземпляр акта осмотра квартиры с подписью (ФИО + должность + подпись) представителя застройщика?

Не получал ли дольщик приглашений от застройщика на повторную приемку перед тем как получил односторонний акт приема-передачи?
Проанализировав свою ситуацию, опираясь на эти вопросы, дольщик сможет трезво оценить все риски (риск получить в суде отказ в признании одностороннего акта недействительным) еще до того, как начнет оспаривание одностороннего акта по дду. Если оснований для передачи квартиры по одностороннему акту приема-передачи нет, то можно готовить и направлять в адрес застройщика претензию с требованием считать односторонний акт приема-передачи квартиры недействительным и подписать двусторонний акт.

ВНИМАНИЕ:

Текст такого требования вы можете подготовить самостоятельно в свободной форме, скачать в интернете (будьте внимательны – очень много некачественных образцов) или получить у нас совершенно бесплатно проверенный годами образец.

Для этого напишите нам на почту uc-partner@mail.ru или в нашу группу “Я-Дольщик” – //.com/dolshik_club

Если застройщик проигнорировал требование, тогда следует переходить к этапу оспаривания одностороннего акта в суде.

Мы готовы оказать вам профессиональную юридическую помощь по оспариванию одностороннего акта приема-передачи в суде.

Источник: //uc-partner.ru/services/proverka-pravovaya-e-kspertiza/

Оспаривание одностороннего акта приема-передачи квартиры

Можно ли оспорить дату акта приёма передачи квартиры?

Оспаривание одностороннего акта приема-передачи квартиры.

В последнее время участилась практика составления застройщиками односторонних передаточных актов квартир, так как отсутствуют четкие нормы, регулирующие конкретный порядок вынесения одностороннего акта.

В процессе покупки квартиры по Договору долевого участия, участнику долевого строительства остается только ждать и верить в добросовестность застройщика, в выполнении им своих обязательств по сдаче квартиры.  Будет ли новая квартира соответствовать СНиПам и иным обязательным требованиям в области строительства, остается только гадать.

Как правило, Дольщиков ждет сильное разочарование, когда застройщик приглашает участника долевого строительства на осмотр жилого помещения.

В процессе осмотра может оказаться, например, что отсутствует теплоснабжение, на окнах плохо установлены створки, отсутствует входная дверь, кривые стены, а в подъезде незавершенный ремонт и повсюду не убраны строительные материалы.

В таких случаях участнику долевого строительства необходимо требовать составления Акта осмотра с указанием в нем всех недостатков.

Но многие представители застройщика под любым предлогом отказываются подписывать подобные Акты, если они содержат много пунктов с недостатками, или просто вынуждают участника долевого строительства подписать, что жилое помещение недостатков не содержит.

На словах представители застройщика гарантируют устранение недостатков, но на деле неизвестно, выполнят ли они свои обещания.

Что делать в такой ситуации дольщику? Мы рекомендуем написать заявление, изложить в нем все выявленные дефекты и направить его ценным письмом с описью вложения в адрес застройщика, либо направлять такое заявление в офис застройщика с проставлением подписи представителя и печатью организации.

В качестве примера можно привести Апелляционное определение Московского городского суда от 22.11.

2016 по делу N 33-47021/2016, в котором указано, что участнику долевого строительства необходимо требовать от застройщика по итогам осмотра квартиры составления акта с указанием выявленных недостатков, в случае отсутствия такого требования отказ участника от подписания передаточного акта расценивается как неуважительный. По итогам подобного отказа со стороны Дольщика Застройщик может уже составить односторонний акт.

Но ВАЖНО понимать: если вы подпишите акт приема-передачи квартиры без каких-либо недостатков, то считается, что квартира вам передана и Застройщик полностью исполнил все свои обязательства.

Часто застройщик игнорирует просьбу исправить недостатки, называя их несущественными и приглашает участника для подписания передаточного акта. В данном случае необходимо помнить, что в соответствии с п. 5 ст. 8 ФЗ-214 от 30.12.2004 г.

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участники долевого строительства до подписания передаточного акта вправе потребовать от застройщика составление акта, в котором указывается несоответствие квартиры строительным требованиям, и отказаться от подписания передаточного акта квартиры до исполнения застройщиком обязанностей устранения недостатков в разумный срок.

В случае отказа участника от подписания передаточного акта, Застройщик чаще всего злоупотребляет своим правом, данным ему ст. 8 вышеуказанного Федерального закона и выносит односторонний акт приема-передачи. Если односторонней акт не будет оспорен, то застройщик вправе не устранять недостатки, выявленные в квартире.

Также односторонний акт составляется в целях уменьшения периода просрочки сдачи объекта, а, следовательно, уменьшении суммы неустойки, положенной Дольщику за просрочку в передаче квартиры.  Что делать, если застройщик отказывается подписывать акт с недостатками, выявленными в процессе приемки квартиры, читайте здесь.

Безусловно, Застройщик имеет право составить и направить участнику долевого строительства односторонний передаточный акт, но только в случае необоснованного уклонения от подписания акта и после истечения двухмесячного срока от даты ввода объекта в эксплуатацию. Если более сокращенный срок не установлен вашим договором.

Вынесение застройщиком одностороннего акта является необоснованным в следующих случаях.

  1. Участник долевого строительства в Акте осмотра указал на ряд существенных недостатков, а застройщик, не устранив их, составил односторонний передаточный акт.
  2. Односторонний передаточный акт вынесен до истечения двухмесячного срока с даты ввода объекта в эксплуатацию (в случае, если иной срок не предусмотрен договором).
  3. Застройщик не отправлял сообщений о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче и у него отсутствуют сведения о получении участником долевого строительства такого сообщения, а также отсутствуют сведения о возвращении оператором почтовой связи заказного письма с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

В случае, если действия застройщика попадают под вышеуказанные пункты, то необходимо в судебном порядке оспорить односторонний акт.

Далее есть несколько стратегий ведения судебного дела в зависимости от того, как быстро вы хотите приступить к ремонту вашей квартиры.

Вариант оспаривания одностороннего акта, при котором вы можете не дожидаясь решения суда, сразу делать ремонт в квартире

Необходимо до проведения ремонта, произвести техническую экспертизу, в которой нужно зафиксировать недостатки по квартире и произвести расчет стоимости устранения недостатков. Далее подаете иск на застройщика в суд.

Ваши исковые требования будут об оспаривании одностороннего акта и взыскании в вашу пользу расходов, необходимых для устранения выявленных недостатков. Если застройщик не вовремя передал вам квартиру, то к исковым требованиям можно добавить взыскание неустойки, положенной вам по 214-ФЗ.

Ремонт нужно производить официально с заключением договора и с официальным проведением всех платежей. Ну или по крайне мере официальным должен быть только договор и платежи на устранение выявленных недостатков. Прочие ремонтные работы вы можете проводить так как вам это понадобится.

  К моменту вынесения решения скорее всего ваша квартира уже будет отремонтирована и у вас на руках будут документальные подтверждения того, сколько вы реально потратили на устранение выявленных недостатков.  Указанные документы необходимо будет приобщить к материалам судебного дела.

Если вам не нужно быстро делать ремонт, то есть еще одна стратегия ведения судебного дела.

Самым важным в судебном процессе по оспариванию одностороннего акта является представление суду доказательства того, что выявленные участником долевого строительства недостатки делают непригодным квартиру для использования по назначению.

Например, подобным доказательством может служить назначенная судом судебная строительно-техническая экспертиза. Это по сути точно такая же экспертиза, которая проводилась и в первом случае.

Отличие заключается в том, что организация, которая будет производить оценку недостатков, выбрана судом, а не вами! Суд одобрил экспертную организацию, а значит, доверие к подобным строительным отчетам у суда намного выше! Иногда происходит так, что ответчик дискредитирует отчет даже судебного эксперта и в такой ситуации может быть произведена повторная экспертиза. Только после того, как судебная экспертиза будет проведена и ее результаты устраивают суд, можно будет производить ремонт.

Доказательная база для оспаривания одностороннего акта имеет большое значение. В суд необходимо представить факт направления застройщику перечня выявленных недостатков и факт проведения осмотра квартиры.

Все свои действия по приемке квартиры непременно оформляйте теми или иными документами.

Чтобы действовать в строгом соответствии с законом, рекомендуем ознакомиться с пошаговой инструкцией, в которой подробно излагаются все необходимые действия Дольщика, связанные с приемкой квартиры.

В судебном порядке оспаривание одностороннего передаточного акта является сложным и трудоемким процессом, но при правильном формировании доказательной базы, положительный исход в пользу дольщика практически гарантирован.

Источник: //www.s-u-d.ru/osparivanie-odnostoronnego-akta-priema-peredachi-kvartiry.html

Обжалование акта приема-передачи имущества: можно ли?

Можно ли оспорить дату акта приёма передачи квартиры?

Вопрос спорный, не судите строго.Высказываю свое мнение, не претендуя на его правильность.

1.     Вводные замечания:

Понятие «акт приема-передачи» можно рассматривать в нескольких значениях:

1. Акт, как определенноедействие, имеющее юридическое значение (юридический факт):

1.1. Акт – сделка:  действие,   направленное  на установление, изменение или прекращение гражданскихправ и обязанностей.

1.2. Акт – юридический поступок:действие, специально не направленное на возникновение, изменение или прекращениегражданских прав и обязанностей, новлекущее за собой такие последствия.

2. Акт, как документ («бумажка»), фиксирующий передачу имущества, имеющийсоответствующее доказательное значение и т.д.

3.

   Акт, как поведение, не имеющееюридического значения.

Возможны и другие трактовки.

В данной публикации акт приема-передачи рассматривается как сделка (юридический факт), а также, в зависимости от контекста, как письменный документ, которым эта сделка оформляется. Далее  поговорим о передаче «обычных» (телесных) вещей. 

  2.   Для чего может понадобиться обжаловать актприема-передачи?

Дело в том, что иногда этоможет быть весьма удобно, обеспечив реальную и эффективную защиту прав вусловиях, когда другие средства защиты, к примеру, взыскание убытков, окажутсянедейственными. Да и принцип реального исполнения обязательств нельзя списыватьсо счетов.

Деньги, может, решают и все, но зато не всегда. Особенно, когда удолжника их нет и взяться им неоткуда.

В частности, это весьма актуально всвете распространения случаев «двойной продажи» инвестиционной недвижимости с последующим  «банкротством»  застройщика , атакже случаев иного непорядочного поведения застройщиков в строительной сфере.

Представим себе ситуацию. Некто заключил свами договор купли-продажи или аренды, консенсуальную их разновидность, т.е.пообещал передать вещь в исполнение договора. Вы оплатили товар или аренднуюплату за год вперед.

Впоследствии узнаете, что предполагаемая к передаче вещьбыла передана другому лицу, о чем оформлен красивенький акт приема-передачи.Должник неплатежеспособен, это доподлинно известный вам факт. Следовательно,искать денежной компенсации совершенно бесперспективно.

Напрашивается вывод отом, что нужно каким-то образом отобрать владение у приобретателя, а потомкак-то заполучить вещь себе.

3. Как,с позиций закона, можно обжаловать акт приема-передачи?

Если я столкнулся с «нехорошим»арендодателем, я могу воспользоваться ст. 766 Гражданского кодекса (ГК).

Согласно данной статье я могу на свой выбор либо потребовать передачи имуществаи возмещения убытков в связи с задержкой (следует отметить, что в случаеправоотношений ссуды такое право не предусматривается: см. ст.

830 ГК), либоотказаться от договора и требовать лишь возмещения убытков. Разумеется, помочьв реализации моих прав принудительно может суд.

Поскольку наш должник – «предполагаемыйбанкрот», убытками тут не решить. Стало быть, нужно пытаться всеми силами изаконными средствами заполучить саму вещь (имущество).

Если же мы говорим о купле-продаже, ст.655 ГК устанавливает: когда продавец отказывается передать товар, покупательможет отказаться от договора купли-продажи. Но я не хочу отказываться, я хочутовар!

Часть 2 этой же статьи предусматривает,что, в случае отказа продавца передать вещь, определенную индивидуальнымипризнаками, т.е. обладающую эксклюзивными свойствами среди безликой массыоднородных вещей (ст. 184 ГК), покупатель имеет право предъявить продавцутребования согласно ст. 620 ГК.

Что нам говорит ст. 620ГК? Буквально следующее: если должник не исполнил обязанность по передачекредитору в собственность или пользование вещи, определенной индивидуальнымипризнаками, кредитор имеет право истребовать эту вещь у должника и требовать еепередачи согласно условиям обязательства.

Кредиторутрачивает право на истребование у должника вещи, если эта вещь уже переданатретьему лицу в собственность или в пользование.

Если вещь еще не передана, преимущественноеправо на ее получение имеет тот из кредиторов, обязательство в пользу котороговозникло ранее, а когда это невозможно определить, кредитор, предъявивший искпервым.        

Таким образом,законодатель как бы говорит: «пиши пропало», если причитающаяся тебе вещь ужепередана кому-то. Когда убытки, причинённые непорядочным продавцом илиарендодателем, взыскать не получается, что ж, в следующий раз будьосмотрительнее при выборе контрагентов.

Конечно, в определенных случаяхкредитор может обратиться в суд с требованием признать недействительнымфиктивный договор о передаче спорной вещи, если он был заключен лишь с цельюпомешать истребованию вещи (см.ст. 234 ГК) и т.п. Но где гарантии успеха?

Однако не все такпечально. Мне кажется, что кредитор утрачивает право на истребованиеиндивидуально определенной вещи не тогда, когда она передана лишь во владение какого-либоприобретателя. Владение, как известно, может быть обладанием вещью, как на законномосновании, так и без него. Вещь, по условиям ст. 620 ГК, должна бытьпередана именно в собственность или пользование .

Для возникновенияправа собственности или права пользования вещью необходимо соответствующее  правомерное и действительное основание ( causa ), предусматривающее возникновение соответствуюшегоправа, а также собственно передача вещи ( traditio )  . Если основание порочно (недействительно),стало быть, право собственности и право пользования вещью не возникают.

Согласно  ст. 215 ГК основаниемдля недействительности сделки является несоблюдение в момент ее осуществления требований,установленных ч.ч.1-3, 5 и 6 ст. 203 ГК.

Ст.216 ГК устанавливает, что недействительная сделка не создает юридическихпоследствий, кроме последствий, связанных с ее недействительностью.

По ст. 236 ГК никчемные и оспоримые сделки,вопрос соотношения которых детально не рассматриваем, являютсянедействительными с момента их заключения.

Таким образом, недействительная сделка не создает тех правовыхпоследствий, на которые она была направлена. В частности, по недействительнымсделкам не возникает (не переносится) право собственности либо правопользования вещью, определенной индивидуальными признаками.

Переданное в исполнениенедействительной (ничтожной или оспоримой) сделки имущество, по общему правилу,подлежит возврату тому, кто его передал.

      Ст. 216 ГК такжеустанавливает: в случае недействительности сделки каждая сторона обязанавернуть другой стороне в натуре все, что она получила в исполнение сделки, а вслучае невозможности такого возврата – возместить стоимость полученного поценам, существующим на момент возмещения. Причем из этого общего правилазаконом могут быть установлены исключения для отдельных видов сделок.

С иском о признаниинедействительной оспоримой сделки либо о применении последствий ничтожной сделкиможет обратиться как сторона сделки, так и любое заинтересованное лицо.

К этим отношениям, возникающим при недействительности сделок,  также применяются положения ст.ст. 1212-1214 ГК.

         Однако что делать, когдасама сделка-основание для передачи вещи ( causa ) не противоречит закону, но порочна сама передача? Ведь такое вполне можетбыть, когда эти действия разнесены во времени.  

Ответ на этот вопрос напрямую связан сюридической квалификацией действий по передаче имущества.

Далеко не все юристы признают за действиямипо передаче имущества сделочную природу. Чего стоит только анализ данноговопроса, проведенный известным российским цивилистом К.И. Скловским: см. //lexandbusiness.ru/view-article.php?id=1050.Последний не считает, что передача имущества является сделкой.

Тем не менее,  de lege lata действия по передаче имущества с легкостьюохватываются законодательным определением сделки (см. ч.1 ст. 202 ГК) со всемивытекающими отсюда последствиями, в т.ч. возможностью их обжалования иприменения правовых последствий недействительности сделки. Гипотетически можнопредположить, что сделки по передаче имущества могут быть как оспоримыми, так иничтожными.

Вполне возможна ситуация, при которойлицо, изначально обязавшееся передать имущество вполне правомерно, не можетправомерно осуществить собственно передачу. К примеру, было признанонедееспособным в момент совершения действий по передаче либо передало чужоеимущество, имущество, находящееся под арестом/запретом и т.д.

Полагаю, что в таких случаях можнооспорить саму сделку по передаче имущества ( traditio ), заключаемую в письменной форме путем подписания обеими сторонами актаприема-передачи либо документа аналогичного содержания с другим названием.Причем согласно ГК для оформления сделки по передаче вещи с участием граждан невсегда обязательна письменная форма (см. ст. 208 и др. ГК).

Для того чтобы считать передачу вещисделкой, необходимо предположить, что она направлена с одной стороны напрекращение гражданско-правовой обязанности передающего субъекта, с другой – навозникновение вещного права у приобретателя. Такая сделка имеет характердвухсторонней. 

Подобная логика может быть  mutatis mutandis использована и в правоотношениях по передаче имущества изгосударственной в коммунальную собственность согласно Закону «О передачеобъектов права государственной и коммунальной собственности». Хотя убедить вэтом суд будет крайне непросто.

Например, само волеизъявление органов власти попередаче и принятию имущества может быть вполне правомерным, но непосредственнопередача осуществлена с нарушениями закона. Другим примером может быть внесениеимущества в уставные капиталы юридических лиц с оформлением соответствующихактов.

Честно говоря, подтвердить озвученныепредположения отечественной судебной практикой непросто. Суды, если и отменяютакты приема-передачи, то в основном вместе с отменой самой сделки-основания дляпередачи. Тем не менее, предполагаю, что такая практика еще можетсформироваться.

//www.youtube.com/watch?v=xYOfchPFVH8

На практике требования можно формулироватьподобным образом:

1.Признать недействительной передачуимущества (сделку по передаче имущества);

2.Отменить актприема-передачи (тут уже как документ, “бумажку”). В целом, такое требование заявлять не обязательно, однако может быть целесообразно в случаях, когда на основании акта приема-передачи выдавались другие документы (свидетельство о праве собственности);  

3.

…  (указать непосредственно желаемые последствия недействительности сделки-передачи).

4.   Какзаполучить вещь после признания недействительным акта ее приема-передачи? Некоторые сложности.

Формально вещь не может быть истребована«напрямую» кредитором у «вторичного кредитора» вещным иском. Поэтому сначала необходимо,на основании норм ГК о реституции, вернуть вещь отчуждателю-должнику, а потом, каквещь, никому не переданную и находящуюся во владении должника, присудить кпринудительной передаче истцу. Тут, однако, могут возникнуть сложности, которыенеобходимо учитывать:

1.  Преимущественное право на передачу вещи имеет тот,обязательство в пользу кого возникло первым.

К слову, отечественные судысчитают, что в таком случае последующие консенсуальные сделки по передаче тойже самой вещи другому лицу недействительны сами по себе, хотя это не совсем так(ведь закон не запрещает обязаться передать вещь различным субъектам).

Думается, что суду в данном случае крайне важно правильно установить сам моментвозникновения обязательства по передаче вещи, исследовав соответствующие документы.

2. Осуществить «принудительную реституцию» по требованиюзаинтересованного лица, при противлении самих сторон недействительной сделки, крайненепросто.

3.

 Поскольку «промежуточная реституция» является обязательнымэтапом в восстановлении прав истца, не имеющего по общему правилунепосредственно вещного виндикационного иска к «вторичному кредитору», осложнениямогут возникнуть в связи с прекращением до рассмотрения спора или во время егорассмотрения юридического лица, передавшего вещь, либо смертью физическоголица (особенно, если речь идет о выморочном наследстве). Вопрос заключается в том, что в данном случае необходимо иметь дело с правопреемниками в реституционных правоотношениях, предварительно правильно установив их круг. 

    Тем не менее, пытатьсяможно…особенно, когда это последний шанс восстановить свое право…

5.Особенностиобжалования актов приема-передачи в  сфере оборота недвижимости.

Владение недвижимыми вещами, представляющими собой в первую очередьпространство, является весьма условным. Нередко оно передается путем оформленияакта приема-передачи (см., например, ст. 795 ГК), но возможна передача в другойсимволической форме, оговоренной сторонами, например, путем вручения ключей.

В установленных регистрационным законодательством случаях акт приема-передачинедвижимости является необходимым условием для регистрации вещного права нанедвижимую вещь государственным регистратором: см. п.п.

32, 50 «Порядкагосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений». Тогда нужно “повалить” акт приема-передачи, чтобы отменить выданные на его основании документы с регистрацией права.

 

Вслучае с недвижимыми вещами, полагаю, следствием признания недействительнымакта приема-передачи может послужить отмена регистрации права собственности заответчиком (соответчиком будет тот, кто передал вещь) и регистрация такогоправа за истцом

Всоответствующем судебном решении, которое может быть преобразовательнымрешением о признании права на недвижимую вещь (о наделении истца таким правом),суду необходимо исследовать правомерность передачи имущества ответчику, наличиеоснований для наделения правом на имущество истца и разрешить спор.

Источник: //blog.liga.net/user/aripenko/article/14968

Юрист Михеев