Может ли недвижимость быть залогом, если в ней есть доли собственности у детей?

Ипотека и дети. Несовершеннолетние собственники. – читайте от Финэксперт

Может ли недвижимость быть залогом, если в ней есть доли собственности у детей?

Права несовершеннолетних детей на жилое помещение защищает российское законодательство. Это приводит к наложению ограничений на возможности, предоставляемые ипотечным кредитованием.

Ипотечными банками не берется в качестве залога недвижимость, принадлежащая лицам несовершеннолетнего возраста.

Это значит, что для взятия ипотечного кредита под залог уже имеющегося жилого помещения, его собственником не должно быть несовершеннолетнее лицо.

 Нельзя использовать уже имеющееся жилое помещение как первоначальный взнос, если собственник – ребенок или даже он просто прописан в этом помещении.

Для того, чтобы ребенком не была безвозвратно утрачена его собственность, органы опеки и попечительства осуществляют контроль. Именно эти органы и дают разрешение на проведение операций с недвижимостью (если ее собственником является несовершеннолетнее лицо).

Если у ребенка в продаваемом жилом помещении есть только прописка, то есть вариант с его перепропиской у кого-то из близких – до момента перепродажи.

Если же ребенок – собственник продаваемого жилого помещения, то органы опеки могут выдать разрешение на выделение доли собственности несовершеннолетнего лица в новом жилом помещении (после того, как будет погашен ипотечный кредит. О том, стоит ли погашать ипотеку досрочно можно узнать здесь).

Есть и другой, более сложный способ – обмен долями собственности с каким-либо родственником. Таким образом, ребенок будет обладать долей собственности в квартире дедушки, бабушки и так далее (при этом собственниками продаваемой квартиры будут только взрослые люди). В данном случае стоит учитывать, что такой вариант возможен только в том случае, если новая доля не меньшего размера.

Есть и такой способ – это если отсутствуют сговорчивые родственники: это продажа имеющегося жилья, покупка чего-либо небольшого. При этом не берется ипотечный кредит (ребенок обеспечивается необходимой собственной площадью). Оставшаяся разница от продажи используется в качестве первоначального взноса для получения ипотеки.

Все эти нюансы никак не касаются вопроса детской регистрации в жилом помещении (если оно приобретено по ипотечному кредиту). Регистрация ребенка на такой площади допускается без проблем.

Есть и положительные факторы связки «ипотека – дети». Когда рождается второй и последующий дети, родители становятся обладателями материнского капитала.

Он может быть использован для того, чтобы погасить ипотечный кредит (либо же в качестве первоначального взноса для его получения).

А программа Сбербанка «Молодая семья» говорит о том, что заемщику при рождении ребенка может быть предоставлена отсрочка в погашении главного долга либо же увеличен срок кредитования (пока ребенку не исполнится три года).

Ребенок и ипотека

Сам по себе ребенок ничего не изменит – банк, при принятии решения о выдаче ипотечного кредита, не занимается делением клиентов на «детных» и «бездетных». Банк отслеживает только уровень доходов заемщика. Иное дело, если семья уже обладает квартирой, при продаже которой и станет возможным внесение первоначального взноса.

Если несовершеннолетнее лицо проживает в данном жилом помещении как член семьи собственника (то есть имеет обычную прописку в ней), то купить-продать и передать приобретенное имущество в залог можно как обычно. Другое дело, если ребенок является собственником квартиры или доли в ней. Тогда и начинаются реальные сложности.

Защита ребенка, как собственника

Сделка с участием несовершеннолетнего является сложной, поскольку возникает конфликт между банковскими интересами и органами опеки.

Для продажи квартиры, доля которой принадлежит ребенку в соответствии со статьей Гражданского кодекса РФ, необходимо получение разрешения от органов опеки.

В основном, права несовершеннолетних защищаются отделами районной администрации или другими подразделениями органов МСУ.

Чтобы получить их согласие, необходимо собрать определенные документы:

  • Родительские паспорта
  • Свидетельства о браке
  • Свидетельства о рождении детей
  • Правоустанавливающие документы на обе, продаваемую и покупаемую, квартиры
  • Справки об оценочной стоимости и кадастровые паспорта
  • Если ребенку уже есть 14 лет, необходимо также наличие его согласия на проведение данной сделки. Данный пакет документов порой гораздо больше необходимого пакета для совершения самой сделки купли-продажи.

    Но, даже после этого, органами опеки может быть дан отказ в проведении сделки. Ведь, по здравому рассуждению, если меняется ничем не обремененная однокомнатная квартира на более просторную, но заложенную у банка – это можно расценить и как ухудшение жилищных условий ребенка.

    Всегда может случиться дефолт, и ребенок останется на улице, а этого органы опеки допустить не имеют права. Работники муниципалитетов, как правило, являются здравомыслящими людьми и должны понимать, что маленький риск в этом случае оправдан – в ином случае семье врядли когда-нибудь удастся переехать в нормальную квартиру.

    Поэтому чаще всего согласие все-таки дается.

    «Очень многое зависит от вида разрешения, выданного органами опеки. На результат влияет и качественная подготовка к встрече с муниципальными органами, также конкретный округ, специалист и даже форма подачи заявления», – сообщается генеральным директором

    «Первого ипотечного агентства», Максимом Ельцовым. Разрешения бывают разными. Первое дает вариант выделения новой доли собственности ребенку после того, как будет погашен ипотечный кредит.

    Второе разрешение требует совершить это сразу же, в тот момент, когда заключается договор купли-продажи. Первый способ удобнее, так банк скорее выдаст ипотечный кредит.

    Но второй способ, по сообщениям Максима Ельцова, используется намного чаще.

    Банки против такого развития событий

    Из-за второго варианта возникают проблемы с банками. Многие отказываются принять в качестве залога жилое помещение, если один из собственников – ребенок. «Нами не выделяется доля, положенная несовершеннолетним детям.

    Это только потому, что нельзя нести ответственность и выделять долю несовершеннолетнему лицу в случае, если его родителями-банковскими заемщиками вдруг не будет обслужен свой ипотечный кредит (и квартира будет реализована)», – такой ответ был дан руководителем руководитель ипотечного центра Санкт-Петербургского филиала «Промсвязьбанка», Александром Жестковым.

    Кредитные организации ведут себя осторожно, ведь, как гласит действующее российское законодательство, при дефолте заемщика продажа квартиры с долей ребенка будет очень сложным процессом.

    Задача решается путем исключения из схемы залога недвижимости, собственником которой выступает несовершеннолетний. К примеру, залогом может стать иная недвижимость, если семья имеет таковую. Есть вариант с потребительским кредитом для доплаты при обмене жилья. Но, такой кредит меньше, чем ипотечный. И он более дорогой – примерно 18-22% годовых против 12-14% по жилищному займу.

    Есть и такой вариант: если размер и цена помещения позволяют, то можно продать ее и купить небольшое жилье на имя ребенка. Разница в данном случае – это и есть первоначальный ипотечный взнос. При этом доля ребенка не должна уменьшиться. Приобретенную недвижимость можно сдавать в аренду – арендные платежи покроют некоторые расходы по обслуживанию ипотечного кредита.

    Наконец, ребенок может получить собственную долю в иной недвижимости. Это может быть квартира или дом бабушки или дедушки. Органами опеки будет дано согласие на продажу жилья в том случае, если родственники подарят ребенку долю в своей квартире. В такой ситуации есть возможность получения ипотечного кредита под залог нового жилья, в которой ребенок уже не будет собственником.

    Приоткрытая дверь

    Многие банки, хоть и с исключениями, все же принимают в залог квартиру с несовершеннолетним собственником. Например, ВТБ24 такую возможность предоставляет в том случае, если ипотечный кредит не более 1,5 млн руб. При этом стоимость доли несовершеннолетнего в новом жилье не должна превышать кредитную сумму. «Если продается квартира, стоимость которой 2 млн руб.

    с долей ребенка, равной трети продаваемой квартиры, у семьи есть возможность приобретения квартиры, стоимость которой 3,5 млн руб., взяв кредит в 1,5 млн руб. и выделив в собственность своему ребенку треть купленной квартиры.

    Такая ипотечная сделка очень часто реализуется», – рассказывается начальником отдела ипотечного кредитования филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге, Татьяной Хоботовой.

    Другой возможностью является обращение в банки, которые работают по стандартам Агентства ипотечного жилищного кредитования. «Не все банки, ведущие работу с АИЖК, выделяют доли несовершеннолетним в залоговом жилье.

    Но нашими партнерами исполняется этот принцип, так как мы ответственны за кредит и в случае дефолта заемщика мы выкупаем его у банка», – рассказывается руководителем ипотечного управления компании «Балтийская ипотечная корпорация», Марианной Бельковой.

    Но и данная схема обладает ограничениями – программа АИЖК может быть использована только заемщиками, имеющими официальную зарплату (еще лучше – зарплатную карту). Ее должна подтверждать справка 2НДФЛ.

    Но есть и плюсы – кредитная программа АИЖК «Материнский капитал» как раз и рассчитана на заемщиков с детьми и позволяет использовать МСК в любой временной период.

    Этот кредит очень нравится родителям, желающим улучшить условия проживания своих детей», – рассказывается вице-президентом группы компаний «ЮРИНФО», Николаем Лавровым.

    Также, с прошлого года продолжается действие специальной городской программы «Лучшая доля детям». Ее реализует «Санкт-Петербургский центр доступного жилья».

    Помощь предоставляется в тех случаях, когда выделенная доля ребенка – это условие получаемой денежной выплаты либо если первоначальным взносом выступают средства от продажи помещения, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему.

    В программе на сегодняшний день участвуют шесть банков – «Тверьуниверсалбанк», «Петербургский социальный коммерческий банк», банк «Образование», «Мираф-Банк», «Энергомашбанк», «Мосстройэкономбанк».

    «Что касается рисков банков-партнеров, то наша схема работы говорит о том, что кредит на сопровождении банка находится лишь два месяца, а затем мы его выкупаем.

    За эти месяцы дефолт врядли случится, поэтому все риски на себя берутся нашим центром», – поясняется директором департамента консультирования граждан «Санкт-Петербургского центра доступного жилья» Натальей Сергеевой. Она говорит об отсутствии ограничений в части размера доли (совокупности доль), выделяемых несовершеннолетнему (несовершеннолетним).

    Размер определяется только сложившимися обстоятельствами и здравым смыслом. Зато есть многие другие условия: приобретать можно только готовую недвижимость, за услуги центра клиент должен заплатить.

    Необходимо напомнить о том, что проведение сделок с участием несовершеннолетних собственников – очень сложный процесс.

    Если это простая ипотечная сделка – регистрация – это единовременное заключение договора купли-продажи и оформление квартиры в залог банку, то при варианте с выделением собственности регистрация делится на два этапа. Сначала заключают договор купли-продажи и выделяется доля ребенку.

    После этого происходит подписание ипотечного договора передаче в залог квартиры и регистрируется ипотека.

    «Очень трудно найти продавца, готового сначала оформить такой договор с выделением необходимой доли и лишь потом получить средства за помещение», – сообщается Максимом Ельцовым.

    Поэтому, как говорит Наталия Сергеева, необходимо обязательное привлечение к сделкам подобного типа профессиональных риэлторов. Центром поощряется это решение, клиент получает 20%-ную скидку на свои услуги.

    Источник: //finexpert24.com/poleznye-materialy/articles/ipotechnye-kredity/ipoteka-i-deti/

    Можно ли и как выделить доли детям в ипотечной квартире

    Может ли недвижимость быть залогом, если в ней есть доли собственности у детей?

    » Жилищные споры » Выделение долей детям в ипотечной квартире

    6 397 просмотров

    Сейчас редко кто из молодых соглашается жить совместно с родителями, особенно молодые пары, при первой возможности они стараются приобрести собственное жилье.

    Сбережений для покупки квартиры зачастую не хватает, недвижимость покупается в ипотеку.

    Но до полного погашения ипотечного кредита объект недвижимости остается в залоге у банка, если в семье есть несовершеннолетние дети, это значительно осложняет выдел детских долей.

    Можно ли выделить доли детям в ипотечной квартире

    Имущественные права несовершеннолетних детей оговорены в ст. 60 СК РФ. Но при покупке квартиры в ипотеку, многие банки не дают разрешение на выдел детской доли, так как при каких-либо затруднениях с погашением кредитных обязательство со стороны родителей, кредитному учреждению намного сложнее получить с заемщика свои деньги.

    На практике детские доли выделяются после погашения кредита, когда банк снимает обременение в виде залоговых обязательств, но нередки ситуации, когда выдел детской доли необходимо произвести еще до снятия обременения.

    Приобретение жилого помещения по ипотечному кредиту возможно двумя способами:

    • с использованием МС для первичного взноса, либо частичного погашения кредита;
    • без привлечения средств МС.

    При использовании материнского капитала для покупки жилья по ипотеке мать или оба родителя обязаны оформить обязательство на выделении детской доли после погашения ипотеки. В таком случае не позднее, чем через полгода после снятия обременения, родители обязаны будут выделить несовершеннолетним детям их долю.

    Без привлечения средств МС. В этом случае ООП требуют, чтобы квадратные метры для детей были выделены заранее, еще до выплаты займа и последующего оформления жилого помещения в собственность.

    Но банки крайне редко соглашаются на такую процедуру, так как в случае затруднений в погашении кредита залог в виде квартиры продать в счет долга не получится, так как долей залогового жилого помещения владеют несовершеннолетние.

    Выход из сложившейся ситуации возможен несколькими способами:

    • выставление в качестве залога другого объекта недвижимости;
    • переоформление на детей другой квартиры;
    • поиск кредитора, работающего по стандартам агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), обычно такие кредиторы более лояльны.

    Сложности

    В ипотечных отношениях, особенно если они происходят с участием несовершеннолетних, существует масса сложностей:

    1. Зачастую родители забывают про права несовершеннолетних детей и не выделяют им обязательную долю. Если в покупке участвуют средства по МС, то ПФР и органы опеки, конечно, напомнят о необходимости выделения детской доли, а при покупке квартиры без использования МС это происходит не всегда.
    2. Продажа объекта недвижимости, если совладельцем является ребенок, возможна только с согласия ООП и одобрения кредитного учреждения.
    3. Зачастую доля несовершеннолетнего в новой ипотечной квартире оказывается меньше, чем в предыдущем жилом помещении, а это недопустимо.
    4. Неспособность родителей выплачивать ипотечный кредит в дальнейшем может стать причиной выселения всей семьи, даже если ребенок имеет долю собственности в жилом помещении.

    Поэтому все будет зависеть от решения банка. Конечно, потенциальные заемщики могут использовать некоторые способы для небольшого влияния на более вероятное одобрение ипотеки:

    1. Найти более лояльного кредитора. Но здесь имеются некоторые подводные камни: банк, который более лоялен к заемщикам, рискует в большей степени, поэтому, зачастую, займы в таких кредитных учреждениях дается под более высокий процент, чем обычно.
    2. Заблаговременно проверить свою кредитную историю. Если заемщик случайно забыл, что у него уже были сложности с погашением кредита в этом или других банках, то он может столкнуться с отказом в выдаче ипотечного кредита.
    3. Передать банку в качестве залога другой объект недвижимости. В таком случае родители смогут беспрепятственно выделить детскую долю.
    4. Выделить долю несовершеннолетних в другом жилом помещении. Для этого можно использовать квартиры близких родственников, например, бабушка выделит долю в своей квартире для внука, которому она и так собиралась оставить жилое помещение в наследство.

    В таком случае вероятность одобрения ипотеки существенно возрастает. Конечно, если заемщик имеет постоянную официальную работу и у него хорошая кредитная история.

    Пример

    Супруги Зиновьевы около десяти лет проживали в старой двухкомнатной квартире, доставшейся жене по наследству от бабушки. Но через год после рождения ребенка они решили улучшить свои жилищные условия и обратились в банк для оформления ипотечного кредита.

    В качестве залога они предложили банку старую квартиру. Банк согласился с залогом и одобрил Зиновьевым ссуду на покупку нового жилого помещения.

    Детскую долю в старой квартире супруги перенесли в новую, купленную в кредит, а старая осталась в качестве залога на случай возникновения каких-либо сложностей с погашением ипотеки.

    Впоследствии, после выплаты кредита, когда залоговое обременение со старой квартиры было снято, супруги продали оба жилых помещения и смогли купить просторное трехкомнатное жилое помещение улучшенной планировки.

     Как выделить долю в ипотечной квартире ребенку

    Имеется два способа выделения доли в ипотечной квартире:

    • по соглашению между супругами;
    • по договору дарения.

    В случае, когда родители не выполнили требований законодательства и не выделили детскую долю, есть третий способ – с помощью суда, путем принудительного выделения части жилого помещения в собственность несовершеннолетнего. Инициаторами судебного разбирательства становятся органы опеки и попечительства, либо прокуратура. Но такие прецеденты случаются редко, поэтому мы не будем рассматривать выделение доли несовершеннолетних через суд.

     Добровольный способ выдела доли: порядок действий, инструкция

    Для выдела детской доли в ипотечной квартире родители должны проделать следующие действия:

    1. Подать заявку в кредитное учреждение на получение ипотечного кредита.
    2. Получить одобрение.
    3. Найти жилое помещение для покупки.
    4. Получить разрешение у банка на выдел детской доли в купленной квартире.
    5. Написать запрос в ООП.
    6. Составить договор купли-продажи.
    7. Выделить долю несовершеннолетних.
    8. Подписать договор с кредитным учреждением на выдачу кредита.
    9. Приступить к погашению долга.

    Необходимые документы

    Получение ипотечного кредита с одновременным выделением детской доли предполагает подготовку большого пакета документов и обращение в несколько инстанций.

    Для оформления ипотечного займа понадобятся:

    1. Оценка стоимости жилья, которое супруги хотят приобрести в ипотеку.
    2. Расписка продавца о том, что он согласен продать квартиру.
    3. Согласие второго супруга на покупку жилья в ипотеку.
    4. Выписка из ЕГРН на приобретаемую квартиру.
    5. Ксерокопия паспорта того из супругов, на которого будет оформляться кредитный договор.
    6. Выписка из трудовой книжки, либо иной документ, подтверждающий, что претендент на ипотеку имеет официальную работу.
    7. Справка по форме 2-НДФЛ, подтверждающая платежеспособность клиента.
    8. Копия свидетельства о заключении брака.

    Для оформления детской доли придется обратиться в Росреестр, там необходимо будет представить:

    1. Паспорта или свидетельства о рождении всех, кому предполагается выделить часть недвижимости.
    2. Копию свидетельства о браке.
    3. Копии свидетельств о рождении (или усыновлении) всех несовершеннолетних детей.
    4. Договор купли-продажи объекта недвижимости.
    5. Соглашение родителей о выделении детской доли, либо дарственная на часть квартиры на ребенка.
    6. Квитанция об уплате госпошлины.

     Соглашение о выделении детских долей

    Образец соглашения о выделении долей детям в ипотечной квартире Прежде, чем обратиться за оформлением собственности на детей, родители должны заключить соглашение о выделении детской части в жилом помещении, в котором они прописывают свое обязательство о выделе детской доли.

    В тех случаях, когда родители намереваются для покупки квартиры использовать МС, контролировать это соглашение будет ПФР, если же ипотека оформляется без использования МК, контроль возлагается на ООП.

    Документ необходимо заверить у нотариуса, без нотариального удостоверения он не имеет юридической силы и не будет принят сотрудниками Росреестра.

    В тексте документа указывается порядок и сроки, а также размер той части, которую супруги обязуются выделить ребенку. Размер детской доли в квадратных метрах не должен быть менее установленного норматива по региону проживания семьи, обычно это не менее 12 кв. метров.

    На выполнение соглашения у супругов будет 6 месяцев с той даты, когда они внесут последний платеж по ипотечному кредиту.

     Сроки

    При покупке ипотечной квартиры невозможно оговорить сколько-нибудь реальный срок с выделом детской части, в каждой ситуации он будет сугубо индивидуален. Например:

    • ожидание решения банка может продлиться от 10 до 30 рабочих дней;
    • получение разрешения от ООП займет до 14 дней;
    • исполнение обязательства по выделу детской доли возможно в течение полугода после наступления условий для их выполнения;
    • процесс регистрации права собственности займет от двух недель до месяца.

    Но если кредитное учреждение откажет в выделении детской доли до полного погашения кредита, то родители не смогут выполнить свое обязательство до тех пор, пока не будет снято обременение с залоговой квартиры.

    А так как ипотечный кредит обычно выдается на длительное время, зачастую, на несколько десятков лет, то дети смогут вступить в право собственности по истечении 20 (или более) лет после подписания соглашения.

    Расходы по выделению части жилого помещения в собственность несовершеннолетних напрямую зависят от стоимости выделяемой детской доли. Стоимость удостоверения соглашения составит от 300 до 20 000 рублей, в зависимости от стоимости выделяемой части.

    Заключение

    Итак, резюмируя вышеизложенное, подведем итоги:

    1. Родители не только имеют право, но и обязаны выделять каждому несовершеннолетнему ребенку долю в ипотечной квартире.
    2. Выделение возможно как до получения ипотечного кредита, так и после его полного погашения. При первом варианте понадобится разрешение ООП и кредитного учреждения.
    3. При составлении обязательства о последующем выделе части жилого помещения в собственность детей, супруги могут получить отсрочку процедуры. Текст обязательства составляется в нотариальной конторе, там же документ удостоверяется. Срок исполнения обязательства – не более полугода с того момента, как будет погашен кредит.

    Получение ипотечного кредита, когда в семье есть несовершеннолетние дети, осложняется обязанностью родителей выделять каждому ребенку его долю собственности в жилом помещении.

    Не все кредитные учреждения идут навстречу клиентам, многие отказывают в выделении детской доли, пока не будет погашен кредит. Органы опеки, в свою очередь, не дают разрешение, пока ребенку не будет выделена часть квартиры.

    Замкнутый круг, выбраться из которого под силу только опытному юристу.

    Если вы столкнулись с подобной ситуацией, вы можете позвонить по указанным ниже телефонам и получить бесплатную консультацию у дежурного юриста. Также вы можете получить круглосуточную бесплатную консультацию на нашем сайте он-лайн.

    Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

    • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
    • напишите вопрос в форме ниже;
    • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
    • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

    Источник: //ros-nasledstvo.ru/vydelenie-dolej-detyam-v-ipotechnoj-kvartire/

    Юные собственники

    Может ли недвижимость быть залогом, если в ней есть доли собственности у детей?

    «РБК-Недвижимость» рассказывает о тонкостях оформления недвижимости на несовершеннолетних и возможностях ее продажи

    Сергей Куликов/Интерпресс/ТАСС

    Дети могут быть владельцами недвижимости вне зависимости от возраста. Оформление жилья на ребенка дает гарантию, что к наступлению совершеннолетия он будет обеспечен собственной жилплощадью и никакие семейные обстоятельства не уменьшат его прав.

    Однако нередко возникает необходимость в продаже или обмене недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, а такие сделки имеют немало особенностей. О том, какие права по распоряжению жильем имеют ребенок и его родители, — в карточках «РБК-Недвижимости»

    Оформление В каких случаях ребенка делают собственником жилья

    Самая распространенная причина, по которой недвижимость оформляют на несовершеннолетнего ребенка, — желание заранее обеспечить его собственным жильем, которое родители не смогут поделить между собой при разводе. В этом случае квартира не будет считаться совместно нажитым имуществом супругов. Также оформление жилья на ребенка происходит, если оно подарено ему или перешло к нему по завещанию.

    Бывают случаи, когда взрослые оформляют квартиру на ребенка, чтобы защитить имущество от притязаний кредиторов, перед которыми у родителей есть неисполненные финансовые обязательства.

    Права ребенка Могут ли дети распоряжаться своей недвижимостью

    Нет, самостоятельно распорядиться имуществом несовершеннолетние дети не могут. Те, кто не достиг 14 лет, в сделках не участвуют совсем — от их имени выступают родители (либо усыновители или опекуны). Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с жильем, но только с письменного разрешения родителей (либо усыновителей или опекунов).

    В обоих случаях сделки с жильем, оформленным на ребенка, могут быть совершены только с согласия органов опеки и попечительства.

    При этом несовершеннолетний может получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью с 16 лет, если будет признан органами опеки или судом полностью дееспособным (например, если он работает, вступил в брак и т. п.).

    Права родителей Могут ли родители распорядиться недвижимостью ребенка

    Жилье, оформленное на ребенка, является исключительно его имуществом, родители не имеют на него права собственности. Родители или другие законные представители несовершеннолетнего не могут только по своей воле продать, обменять или подарить принадлежащую ему недвижимость.

    Они также не могут сдать собственность ребенка в аренду, передать в безвозмездное пользование или в залог, разделить имущество, выделить из него доли.

    На все нужно согласие органов опеки и попечительства — без этого никакие сделки, влекущие уменьшение имущества ребенка, невозможны.

    Продажа В каких случаях органы опеки дают на нее разрешение

    Органы опеки одобряют сделки с недвижимостью, которая принадлежит детям, только в случае их выгоды — ребенок-собственник должен быть обеспечен альтернативной квартирой такой же или большей площади. Родителям или представителям ребенка придется доказать не только то, что он не останется без жилья, а еще и то, что его жилищные условия не ухудшатся.

    Разрешение на продажу квартиры, оформленной на несовершеннолетнего, можно получить при перемене места жительства и при исключительных обстоятельствах, касающихся интересов ребенка (например, в случае оплаты его лечения). Но решение этого вопроса остается, опять же, за органами опеки.

    Альтернатива На что обращают внимание органы опеки

    Месторасположение жилья органы опеки также учитывают и могут не дать разрешения, если взамен московской квартиры ребенку предлагается жилье в регионах.

    Органы опеки также обратят внимание на цену жилья. Если стоимость предлагаемой ребенку квартиры меньше цены принадлежащей ему жилплощади, то они могут обязать родителей перечислить разницу на банковский счет несовершеннолетнего — доступ к нему он получит, когда достигнет совершеннолетия.

    Есть еще одно ограничение: родители (усыновители или опекуны) и их близкие родственники не могут выкупить у ребенка квартиру.

    Доля Как продать, если ребенку принадлежит часть квартиры

    Если ребенок владеет долей в квартире, то продать такое жилье тоже можно лишь с разрешения органов опеки. Они могут дать согласие, если несовершеннолетний будет обеспечен долей в другой квартире, но эта доля должна быть не меньше и не дешевле, чем в продаваемом жилье.

    Мария Мягкова

    Источник: //realty.rbc.ru/news/5a6807619a7947d58163062c

    Как получить кредит под залог доли в квартире: лучшие предложения

    Может ли недвижимость быть залогом, если в ней есть доли собственности у детей?

    Одним из вариантов получения в банке крупной денежной суммы является предоставление недвижимости в качестве обеспечения. Готовы ли кредитные организации рассматривать в качестве залогового имущества долю в квартире? И какие банки предлагают финансирование на таких условиях?

    Возможен ли кредит под залог доли

    Важно разграничить два понятия:

    1. Совместная собственность. Чаще всего таким образом недвижимость оформляется в браке. По документам владельцем всего жилого помещения может быть только один из супругов. Но по закону имущество принадлежит им обоим в равных частях, пусть они и невыделенные. Права распоряжаться такой собственность любым образом один супруг без согласия другого не имеет.
    2. Долевая собственность. Квартирная площадь разделена, каждому из ее владельцев принадлежит определенная часть (например, 1/2 доли или 1/3 доли). При этом каждая составляющая является отдельным юридическим объектом, что дает ее владельцу полное право распоряжаться ею по своему усмотрению без согласия других родственников или сособственников.

    Долевая собственность может быть разделена по долям или в натуре. В первом случае каждому собственнику назначается точная часть общей площади, но конкретные помещения не озвучиваются и не определяются.

    Во втором на общем плане распределены конкретные зоны, которыми владеет каждый из собственников.

    Раздел в натуре в квартирах реализовать практически невозможно — для справедливого распределения территории между владельцами необходимо разделять не только жилую площадь, но и места общего пользования (санузел, коридор, кухню, лоджию и прочие).

    Таким образом, получить кредит наличными под обеспечение части квартиры без согласия остальных владельцев можно только при долевой собственности. При совместной письменное разрешение второго собственника является обязательным.

    Сложности, которые могут возникнуть при оформлении кредита

    Для получения финансирования недостаточно просто наличия в собственности долевой части квартиры. Некоторые категории заемщиков могут столкнуться с дополнительными трудностями. Речь идет об оформлении кредита:

    • без подтверждения доходов — многие финансовые организации рассматривают альтернативные доказательства материальной благонадежности заемщика (например, выписки по карточным и текущим счетам или справки о наличии вкладов), но кредитовать вообще без подтверждения доходов банки не готовы;
    • срочно в день обращения — для проведения анализа заемщика и оценки потенциального залога необходимо время, срочное одобрение за 1 день можно получить только при условии значительного повышения процентной ставки;
    • только по паспорту — несмотря на наличие обеспечения в виде доли в квартире, банки просят дополнительные документы, их конкретный перечень зависит от условий финансовой организации и выбранной программы кредитования;
    • пенсионеру — банки готовы финансировать только работающих пенсионеров в возрасте до 65–75 лет на момент окончания кредитного контракта, наличия одной только пенсии для оформления займа будет недостаточно;
    • с плохой кредитной историей — при оценке возможности выдачи наличных денежных средств банк обязательно анализирует предыдущий опыт кредитования, при выявлении просрочек и/или иных негативных фактов чаще всего по заявке выставляется отказ;
    • с долгом по ЖКХ — наличие задолженности по оплате коммунальных взносов не является поводом для категорического отказа в выдаче займа, но при выявлении прочих отрицательных сведениях о заемщике может стать решающим фактором при вынесении итогового решения.

    Отдельно следует затронуть тему залога доли несовершеннолетних собственников, в коммуналках, с прописанными детьми и в неприватизированных помещениях.

    Залог доли в коммунальной или неприватизированной квартире

    Оставить в качестве обеспечения комнату в коммунальной квартире можно. Главное, чтобы у потенциального владельца была оформлена долевая собственность.

    А вот заложить неприватизированное помещение нельзя ни полностью, ни частично. Такая жилплощадь принадлежит заемщику не на правах собственности, а на условиях социального найма. Юридическим владельцем такого помещения является город или муниципалитет другого уровня.

    Залог доли в квартире с зарегистрированным несовершеннолетним ребенком

    По закону, чтобы оформить в качестве обеспечения долю в квартире, в которой прописан несовершеннолетний, не требуется согласия органов опеки или других инстанций.

    Но реальная практика показывает, что по таким заявкам банки почти всегда выставляют отказ. Потенциальные риски от такой сделки слишком велики — при необходимости реализовать залог кредитору это будет сделать очень затруднительно.

    Распоряжение частью квартиры при несовершеннолетнем собственнике

    Если несовершеннолетний является собственником второй, третьей или иной части квартиры, оформленной в долевую собственность, то его согласия (равно как и разрешения остальных владельцев) для сделки не требуется.

    Если же кредит хочет взять родитель под залог доли своего ребенка, то на такую сделку необходимо согласие органов опеки, которое они с большой долей вероятности не дадут. Кроме этого, в требованиях практически всех банков указано, что заемщик и собственник доли должны быть одним лицом.

    Банки, предлагающие кредит под залог доли в квартире

    Анализ рынка показал, что по соотношению таких критериев как надежность кредитора, условия получения и требования к заемщикам за финансированием лучше обращаться в:

    • Сбербанк;
    • ВТБ (ранее ВТБ 24);
    • Россельхозбанк;
    • Совкомбанк.

    Условия получения кредита в Сбербанке

    Оформить можно от 500 тыс. до 10 млн рублей на срок до 20 лет. При этом максимальная сумма кредита не должна быть более 60% от стоимости оставленной в залог недвижимости.

    Ставка по программе составляет 12% годовых. Если клиент не получает на счет в Сбербанке зарплату, то к ставке прибавится 0,5 пункта.

    При желании заемщик может оформить финансовую защиту своей жизни и/или здоровья. При отказе от нее ставка увеличится еще на 1 процентный пункт.

    Оформить кредит может клиент в возврате от 21 года на момент подачи заявки и до 75 лет на дату окончания договора для работающих пенсионеров и до 65 при оформлении без подтверждения трудовой занятости. Российское гражданство обязательно На последнем месте работы необходимо быть трудоустроенным не менее 6 месяцев, общий стаж не может быть менее 5 лет.

    Для рассмотрения заявки необходимо предоставить паспорт, сведения о занятости, данные о размере дохода и правоустанавливающие документы на недвижимость. По согласованию с банком возможно оформление по упрощенному пакету.

    Решение выносится за 2–8 рабочих дней после предоставления всей информации и ее подтверждения.

    Условия финансирования от ВТБ

    Банк ВТБ под залог доли в квартире готов кредитовать на следующих условиях:

    • квартира должна находится в черте города;
    • имущество может быть оформлено как на самого заемщика, так и на членов его семьи, которые в этом случае будут поручителями по договору;
    • максимально можно получить до 15 млн рублей, но не более 50% от стоимости заложенного объекта;
    • срок — до 20 лет с шагом в 1 год;
    • комиссии за оформление договора отсутствуют.

    Ставка по программе — 11,8% годовых. Если клиент получает зарплату на карту ВТБ, то будет скидка в 0,3 процентных пункта, а без комплексного страхования (залог, жизнь и здоровье) прибавится 1.

    Страхование самого объекта недвижимости обязательно.

    Для оформления кредита необходимо предоставить:

    • паспорт;
    • второй документ (СНИЛС, ИНН, водительское удостоверение или другой);
    • сведения о занятости (копия трудовой книжки, контракта или договора);
    • данные о доходе — справка в свободной форме или 2-НДФЛ либо налоговая декларация за последний год (зарплатным клиентом предоставлять не нужно);
    • для мужчин до 27 лет обязателен военный билет;
    • документы на недвижимость — свидетельство о собственности, выписка из домовой книги, отчет об оценке и прочие по запросу банка.

    Заявка рассматривается за 4–5 дней.

    Кредит в Россельхозбанке

    Финансирование может быть выдано как в российских рублях, так и в долларах или евро. Получить можно от 100 тыс. до 10 млн рублей на срок от 1 года до 10 лет.

    //www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

    Процентная ставка зависит от срока:

    • 12 месяцев — от 16,5%;
    • от 1 года до 3 лет — от 16,75%;
    • от 3 до 5 лет — от 19%;
    • от 5 до 10 лет — от 19,5%.

    Если заемщик не будет оформлять личное страхование, то к указанным ставкам прибавится 2 пункта. Для зарплатных клиентов действует скидка в 0,5%.

    Оформить программу может клиент с российским гражданством в возрасте от 21 года до 65 лет на дату окончания кредита. Непрерывный стаж на последнем месте работы должен быть не менее 6 месяцев.

    Для оформления требуется полный пакет документов — сведения о занятости, доходе и правоустанавливающие документы на объект залога. Заявка может рассматриваться до 5 рабочих дней.

    Получение кредита в Совкомбанке

    Кредитная организация предлагает оформить от 200 тыс. до 30 млн рублей.

    Требования к заявителю:

    • возраст на момент подачи заявки от 20 лет и не более 85 на дату окончания договора;
    • официальное трудоустройство;
    • наличие постоянного источника дохода;
    • российское гражданство.

    Банк имеет право попросить предоставить поручителя или созаемщика. Закладываемый объект не должен находиться в аварийном состоянии и/или состоять в очереди на ликвидацию. В отношении недвижимости не должно быть обременений и заключено договоров, накладывающих обязательства (дарения, продажа и прочие).

    Процентная ставка зависит от того, будет ли оформлено личное страхование. Без него договор заключается под 21,65%, с ним — под 18,9%. Размер платы за защиту жизни и здоровья зависит от суммы кредита и может быть в диапазоне от 2% до 9,9% (чем меньше размер финансирования, тем больше процент).

    Для оформления необходим полный пакет документов.

    © «Kreditka», при полном или частичном копировании материала ссылка на первоисточник обязательна.

    (3 2,33 из 5)
    Загрузка…

    Источник: //kredit-ka.com/kredit-pod-zalog-doli-v-kvartire-bez-soglasiya-drugih-sobstvennikov/

    Покупка квартиры с долями на детей

    Может ли недвижимость быть залогом, если в ней есть доли собственности у детей?

     Покупка квартиры с долями на детей — это частые сделки на рынке недвижимости, ведь сейчас для покупки жилья используются государственные средства поддержки семей с детьми. Обязательным условием использования государственных средств является выделение долей в праве собственности на жилое помещение несовершеннолетним.
    Статья актуальна на 2020 год

    Покупка квартиры с долями на детей имеет особенности. Давайте разберемся в этом подробно.

    Возможны два варианта сделки:

    1 вариант — оформить недвижимость на родителей, а затем выделить долю детям. С 01.07.2018 года это можно сделать Соглашением о выделении долей в простой письменной форме без нотариуса.

    2 вариант — сразу оформить недвижимость на всех членов семьи. Этот вариант более удобный и даже сейчас можно обойтись без нотариуса. Но увы не всегда приемлемый.

    -Почему?

    Причина первая — если используются дополнительно кредитные средства, банк может не дать согласие на залог детских долей в праве. Ведь банк дает деньги ТОЛЬКО под залог недвижимости, чтобы в случае неоплаты кредита легко продать объект недвижимости и покрыть кредит, штрафы и пени за просрочку.

    Покупка квартиры с детьми в доле

    Покупка квартиры с детьми в доле требует оформления долевой собственности. Если в сделке участвуют родители детей, состоящие в законном браке, тогда деление совместно нажитого имущества подлежит удостоверению у нотариуса.

    Но с 01.07.2018 года вступили в силу поправки в Порядок ведения ЕГРН. Теперь в Единый государственный реестр недвижимости можно внести запись о совместной собственности на долю в праве на супругов (родителей детей).
    Таким образом  покупка квартиры с долями на детей  уже не требует обязательного удостоверения у нотариуса.

    Порядок ведения ЕГРН:

    90.1.

    При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов: сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве; в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»; после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности». (п. 90.1 введен Приказом Минэкономразвития России ). Изменения вступили в силу 01.07.2018 года

    Покупка квартиры с материнским капиталом. Доли детей

    -Каков размер необходимых долей детям?

    Если для покупки жилья вы использовали только средства Материнского(семейного) капитал — тогда доли всех членов семьи равны (например: по 1\4, по 1\5 и т.д)

    Чаще к субсидии добавляются собственные средства и тогда доля родителей может быть больше размера детских долей. При расчете определите такую стоимость доли, чтобы она не была меньше доли ребенка в сумме материнского капитала.

    Например: Цена жилья 1 500 000 рублей, при этом 400 000 это средства маткапитала (остаток остался на счете мамы в ПФ), в семье двое взрослых и двое детей.

    //www.youtube.com/watch?v=_vqy9hNxzQU

    Таким образом на каждого человека приходится 100 000 средств субсидии, в общей цене жилья это 7% ( то есть 7/100).7/100 на каждого ребенка и 86\100 в общую совместную долю родителей.

    Если родители составят нотариальный брачный договор — тогда они могут разделить по 43/100.

    Для «ровности» можно выделить детям по 10/100 = 1\10.

    А родителям -8\10 в общую совместную собственность.

    Как выделить доли детям при покупке квартиры

    Итак. При покупке квартиры можно выделить доли детям сразу.

    Способ первый — без нотариуса. (при условии если со стороны продавца нет обязательного требования о нотариальном удостоверении сделки — подробно прочтите в статье: Нотариус в сделках с недвижимостью нужен не всегда )

    В Договоре купли-продажи (ДКП), на стороне Покупателей, прописываются родители и дети.На основании этого договора возникает долевая собственность, причем обязательно нужно прописать об общей совместной собственности родителей.

    НО! ВНИМАНИЕ — если на основании такого договора будет регистрироваться залог долей, например в пользу продавца при рассрочке платежа, нотариуса не избежать. С 01.10.

    2018 года — залог долей удостоверяется нотариусом в обязательном порядке.

    Способ второй — с нотариусом.При покупке супруги решили разделить доли, а раздел совместно нажитого имущества требует нотариального брачного договора. (10 000 -20 0000 тыс рубле его стоимость).

    Тогда в договоре указывается размер доли на каждого участника, например: детям по 1/10, взрослым — по 4/10.

    НО! ВНИМАНИЕ — если регистрации залога долей не избежать, лучше удостоверить ДКП у нотариуса и обойтись без брачного договора.

    -А зачем оформлять залог долей?

    -Хороший вопрос.
    Регистрацию залога(ипотеки) может потребовать продавец, ведь средства маткапитала нужно ждать долго и обременение в его пользу является для него страховкой полного расчета.

    Поэтому в такой сделке проще будет сначала:1.оформить жилье на родителей или одного из них,2.сделать обязательство о наделении долями всех членов семьи,

    3.потом без нотариуса выделить доли всем членам семьи

    Выделение долей детям без нотариуса (Изменение в законе!)

    Всегда рада разъяснить. Автор

    Покупка квартиры с долями на детей

    Источник: //exspertrieltor.ru/2018/12/21/pokupka-kvartiryi-s-dolyami-detey/

    Юрист Михеев