Могу ли я продать земельный участок сельскохозяйственного назначения, если он в аренде?

Процедура и сроки аренды земли сельхозназначения и порядок выкупа участка

Могу ли я продать земельный участок сельскохозяйственного назначения, если он в аренде?

Толкование земель сельскохозяйственного назначения закреплено на законодательном уровне, а именно в Земельном кодексе. В соответствии со ст. 77 ЗК РФ, под ними понимаются земли, которые расположены за пределами населенных пунктов и предоставлены для нужд сельского хозяйства (либо же предназначены для подобных целей).

Земли сельскохозяйственного назначения занимают особое место среди земельных участков и подлежат особому законодательному регулированию и охране со стороны государства.

Такие земли могут передаваться в аренду различным гражданам и предприятиям для ведения на них сельскохозяйственной деятельности на условиях, закрепленных в Земельном кодексе РФ.

Стоит рассмотреть данные условия и примерный порядок действий, которые помогут подробно ответить на вопрос, как взять в аренду землю сельхозназначения.

Понятие и определение объекта аренды

Толкование земель сельскохозяйственного назначения закреплено на законодательном уровне, а именно в Земельном кодексе. В соответствии со ст. 77 ЗК РФ, под ними понимаются земли, которые расположены за пределами населенных пунктов и предоставлены для нужд сельского хозяйства (либо же предназначены для подобных целей).

В п. 2 этой же статьи перечислены виды земель, которые могут находиться в их составе, а именно:

  • непосредственно сельскохозяйственные угодья (пашни, сенокосы, виноградники, сады, залежи);
  • участки, которые заняты внутрихозяйственными дорогами и коммуникациями или лесными насаждениями, целью которых является обеспечение защиты земель от негативного воздействия (например, от природных или техногенных явлений);
  • земли, на которых расположены водные объекты, здания, строения или сооружения, используемые с целью изготовления, хранения или переработки продукции сельскохозяйственного назначения.

Использоваться они должны строго в тех целях, для которых предназначены. В соответствии со ст. 78 ЗК РФ, они могут использоваться для:

Конкретная цель (или их перечень) обычно закрепляется в отдельном пункте договора аренды земель сельскохозяйственного назначения. При этом стоит учесть, что прописывать там цели, для которых участок не предназначен в соответствии с законодательством, стороны не имеют права.

Минимальные и максимальные сроки

Срок аренды, хотя и не является существенным условием договора, все же играет важную роль при регулировании данной сделки. Требования относительно возможного срока, на который может предоставляться во временное пользование земельный участок, также приведены в Земельном кодексе. В частности, в п. 3 ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» указаны такие сроки:

  • минимальный срок аренды земли — 3 года;
  • максимальный — 49 лет.

Стороны сделки могут устанавливать любой период действия договора аренды, который находится в данных пределах. Стоит учесть, что при этом обязательной будет регистрация документа в Росреестре, без которой он не станет считаться действительным.

Однако в некоторых случаях договор может быть заключен и на меньший срок (то есть до трех лет). Это возможно, если участок предоставляется арендатору для таких целей, как выпас скота или сенокошение.

Если в договоре не указывается срок его действия, то он считается заключенным бессрочно. Однако в данном случае все равно максимальный период сделки ограничивается сроком, указанном в законодательстве (то есть не более 49 лет).

После окончания установленного периода арендатор имеет преимущественное право на оформление нового договора на этот же участок. Однако это касается только ситуаций, когда он исполнял условия сделки надлежащим образом и использовал землю без нарушений. Если в документе предусмотрено право выкупа, то после истечения срока его действия арендатор может оформить права собственности на нее.

Оформление аренды

В большинстве случаев для получения права арендовать земельный участок претенденту придется пройти процедуру торгов и победить на ней, предложив самую высокую арендную плату.

Без торгов участок передается только в том случае, если в течение месяца после публикации соответствующего заявления в прессе (о том, что определенный участок будет сдаваться в аренду) было подано всего одно заявление. При наличии других претендентов на землю проводятся торги, по результатам которых заключается договор аренды с победителем данного мероприятия.

В договоре прописываются такие существенные условия:

  • предмет сделки (то есть земельный участок) — с точным указанием его площади, адреса и кадастрового номера;
  • величина арендной платы — может быть установлена в твердой сумме, в виде процента или доли от полученной в результате использования земли продукции и т. п.

Кроме этого, в документе прописываются и другие важные условия: срок сделки, права и обязанности сторон, их контактные данные и вид разрешенного использования. Стоит учесть, что в договоре не могут быть прописаны цели использования, для которых участок не предназначен (например, разрешено строительство на садоводческом участке).

После подписания договор подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре (если он заключен более чем на год), для чего сторонам необходимо уплатить госпошлину и подготовить пакет необходимых документов. С момента регистрации, которая занимает около месяца со дня обращения, договор вступает в законную силу.

Особенности аренды с/х земель

В некоторых случаях арендатор может оформить на участок права собственности, если выполняются такие условия:

  • в договоре прямо указано право на выкуп земли после уплаты определенной суммы или по истечению установленного срока;
  • право на это предусмотрено в нормативно-правовых актах, которые действуют в конкретном регионе РФ.

Для выкупа арендатор должен обратиться в тот орган, где была оформлена аренда, с соответствующим заявлением и пакетом необходимых документов.

Если это договор аренды с правом выкупа и администрация дает свое согласие на это, ему необходимо уплатить установленную стоимость за участок и оформить права собственности на него.

В некоторых случаях для этого также придется пройти процедуру торгов и предложить наиболее высокую цену.

Также сам объект аренды (то есть земельный участок) не должен иметь никаких ограничений к этому (отдельные виды земель выкупить не получится ни при каких условиях).

Особенности сделки с частным лицом

Как правило, процедура оформления договора с частными собственниками земли более простая, особенно по сравнению с арендой у государства или муниципалитета. Это связано с тем, что большинство условий при этом устанавливают стороны самостоятельно. Кроме этого, не требуется такое мероприятие, как торги, поскольку собственник может находить арендатора при помощи множества других способов.

В большинстве случаев объектом аренды в этом случае выступает не целый участок, а пай, то есть определенная доля земли, принадлежащей нескольким собственникам. В этом случае вероятны некоторые сложности, если участок не имеет четких границ — в такой ситуации аренда будет запрещена.

Поэтому сначала собственнику придется провести межевание участка и выделить конкретные пределы, в которых он находится. После этого пай необходимо поставить на кадастровый учет, чтобы он мог быть полноценным объектом аренды.

Далее сделка оформляется по общим правилам — между сторонами заключается договор аренды, который подписывается и регистрируется в Росреестре (если срок его действия более года). Арендатор получает право использовать арендованную землю в течение всего срока, указанного в документе.

Земли сельскохозяйственного назначения могут принадлежать как частным лицам или компаниям, так и государственным и муниципальным органам. В зависимости от прав собственности оформление сделки имеет свои определенные особенности. Общим для всех ситуаций требованием является использование участка в пределах тех целей, которые определены для него законодательством и договором аренды.

Источник: //zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/selxoz

Можно ли продавать землю, если она в аренде, как провести процедуру? Нюансы сделки

Могу ли я продать земельный участок сельскохозяйственного назначения, если он в аренде?

В риэлторской практике очень часто встречаются ситуации, когда собственник хочет продать недвижимость, которая находится в аренде. И в некоторых случаях это земельный участок. На самом деле аренда земли — это достаточно распространенная практика в современных условиях рыночной экономики.

Реальным обладателем земельного надела может выступать как физическое лицо, так и фирма. Кроме того, землями обладает еще и муниципалитет. Как, с юридической точки зрения, осуществить сделку, когда земельный надел находится в состоянии аренды? Законно ли это? Или проще отказаться от такой сделки? Разберёмся.

Если это решил сделать собственник земли

Арендодатель — это лицо, которое является владельцем земельного участка, находящегося в состоянии аренды.

Если арендодатель сам решил продать земельный надел, а также недвижимость, которая построена на земле по договору аренды, он должен очень тщательно отнестись к составлению пакета документов, которые бы подтверждали права собственности на землю (можно ли строить дом на земле, если она в аренде и как оформить здание в собственность читайте тут, а из этой статьи вы узнаете, как правильно составить договор аренды дома с земельным участком).

Вне зависимости от того, что на участке есть объединение в виде договора аренды, собственник земли может продавать землю, являясь ее полноправным хозяином.

А покупатель, уже в тот момент, как получит свидетельство о регистрации права собственности, может отказать арендатору в аренде, если на это будут законные основания.

А после, став таким же полноправным хозяином, распоряжаться земельным наделом по своему усмотрению.

Нужно ли прекращать действие договора?

Земельный участок передается в аренду в соответствии с требованиями статьи 10 ФЗ 101. Для продажи земельного участка, договор аренды прерывать нет необходимости (статья.

Это договор просто переходит в ведение нового владельца земельного участка, который уже потом будет сам регулировать вопрос с арендатором.

Однако, такое возможно только в случае, если сделка не будет ущемлять прав третьих лиц.

Если же будут ущемляться права третьего лица, то есть арендатора ходе сделки (например, сразу после смены прав собственности на землю ему будет запрещено заниматься такой деятельностью, которую он раньше осуществлял на арендованном наделе), в таком случае он может обратиться в суд, взыскать упущенную выгоду, а также моральный ущерб.

Больше об основаниях и порядке расторжения договора аренды земельного участка читайте тут.

Если это решил сделать арендатор

А вот арендатор как раз не имеет никаких законных прав на то, чтобы продать участок.

Однако, за ним сохраняется право переуступки своих обязанностей, если подобное прописано в договоре аренды в отношении другого лица.

Однако, это возможно только в случае, если владелец земельного надела дал свое согласие (о том, какова процедура передачи полномочий и обязанностей по соглашению уступки между физическими лицами, можно узнать здесь).

Согласие должно быть зафиксировано в письменной форме, и только после этого можно переуступить право на участок. Сделать это можно как за установленную сумму, так и на безвозмездной основе. Однако, помните о необходимости платить налог с полученной денежной компенсации.

Однако в договоре аренды может быть указано, что арендатор имеет право передавать свои права пользования участком в отношении третьего лица в момент, пока действует договор аренды.

В этом случае осуществить переуступку обязанностей на участок можно даже в случае, если согласия собственника нет.

Однако, всё-таки сохраняется необходимость уведомлять о своих действиях собственника в письменной форме.

Важно! Эта ситуация наиболее часто используется тогда, когда обладателем земли является местная администрация или муниципалитет.

Нужно ли согласие собственника на уступку?

Согласие собственника на уступку необходимо в ситуации, когда в договоре аренды не прописана возможность передавать право использования участка в отношении третьих лиц в соответствии со статьей 615 ГК. Если арендатор заранее предусмотрел такой момент и прописал подобный пункт договора, то получается в согласии владельца земельного надела нет необходимости.

О том, можно ли продать или передать права аренды земельного участка третьим лицам, мы рассказывали в отдельной статье.

Если ЗУ принадлежит муниципалитету, а строения на нем съемщику

Если на арендованном участке во время его использования была возведена постройка и уже введена в эксплуатацию, то арендатор имеет преимущественное право в случае, если осуществляется выкуп и оформление прав собственности на этот участок.

Но это возможно только в той ситуации, когда постройка ранее была согласована с владельцем земли (о том, можно ли выкупить землю из аренды в собственность и как это сделать, читайте тут, а на каких условиях можно взять землю у государства в аренду с последующим выкупом мы рассказывали здесь).

Если же это самовольная постройка, то, скорее всего решение по ней будет негативным. Её, возможно, просто передадут вместе со всем имуществом в собственность покупателя, или на основании судебного решения потребуют снести, с целью вернуть участок в исходное состояние в соответствии с пунктом 7.1, статьей 39.8 ЗК.

Если же постройка была согласована ранее, то при осуществлении сделки по продаже земли, собственник помещения должен учитывать интересы арендатора.

Какие опасности могут подстерегать третью сторону – лицо, приобретшее недвижимость?

Многие боятся приобретать арендованный участок в собственность. И на это есть ряд законных оснований. Существуют определенные опасности, которые могут негативно сказаться на приобретении, сделав его максимально невыгодным. Рассмотрим, какие опасности могут подстерегать покупателей и арендаторов.

  1. Неисполнение обязательств перед прежним арендаторам.
  2. Хорошо, если использование участка совершалось на основании соблюдения всех прописанных условий договора. Это значит, что у арендодателя не будет возникать оснований для того, чтобы прекратить договор аренды. Однако, если в ходе использования были выявлены нарушения, то в таком случае договор аренды можно признать недействующим.
  3. Еще одна опасность — это наличие задолженности по арендной плате. Если она имеет место быть, и вы не проверили это до момента заключения сделки, то придётся оплачивать чужие долги (о том, как узнать о долгах и написать иск о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, можно узнать в этой статье). Кроме того, если просрочка составила два и больше платежа, то можно остаться вообще без арендованного участка, так как договор аренды будет автоматически считаться расторгнутым.
  4. Если участок приобретается с необходимостью строительства на нём, нужно удостовериться, что подтип разрешенного использования земельного надела позволит это осуществить.
  5. Также нужно убедиться в том, что в договоре аренды отсутствует пункт, отвечающий за запрет на капитальное строительство.

Проверить чистоту сделки обязательно нужно каждой из трёх сторон, в противном случае, каждый может нести потери и убытки.

Продажа хозяином земли

Несмотря на то, что хозяин земельного надела является его полноправным обладателем и имеет право осуществлять любые законом разрешённые сделки, всё же, он не должен забывать о том, что есть арендатор.

Если он добросовестный, значит использует земельный надел соответствии с договором, то в таком случае, ущемлять его права по факту передачи земельного надела в собственность другого лица нельзя, если не истек срок аренды.

В противном случае, лицо может обратиться в судебную инстанцию, где оспорит действия собственника, докажет свои права, также, может признать сделку незаконной. А так, получит упущенную выгоду и моральный ущерб.

Поэтому покупатель земельного надела в обязательном порядке должен быть предупреждён о наличии третьего лица в виде арендатора.

Сделать это нужно заранее, еще до момента, как начнут проводиться основные этапы сделки, в виде подготовки документов.

Какие необходимы документы?

Если продажу земельного надела осуществляет собственник, необходимо собрать следующий пакет документов.

  • Свидетельство о праве собственности на земельный участок.
  • Ксерокопия паспорта.
  • Техническая документация на земельный надел.
  • Кадастровый паспорт.
  • Копия договора аренды, подтверждающая, что земельный надел находится в использовании по договору аренды.

Важно! Также, по запросу третьей стороны могут быть предоставлены и иные документы.

Как составить договор купли-продажи?

Договор купли-продажи арендованной земли составляется точно так же, как и типовой договор купли-продажи. Он имеет следующую форму.

  1. Указывается город, дата, паспортные данные продавца и покупателя.
  2. В предмете договора указывается участок, прописывается общая площадь, кадастровый адрес, также технические особенности. Устанавливается стоимость договора.
  3. В пункте, где рассматриваются иные условия, помимо порядка государственной регистрации и порядка передачи денежных средств, необходимо указать наличие обременения в виде договора аренды. Также, в этом пункте нужно прописать сроки договора аренда, его стоимость, порядок уплаты.Покупатель должен быть заранее уведомлён о наличии обременения в виде договора. Если на участке были возведены согласованные по договору аренды постройки, их тоже нужно указать в предмете договора, отмечая, что они являются собственностью арендатора.

Регистрация

Регистрация земельного участка — это установленная законом процедура, которая позволяет получить права на владение наделом правообладателя. Значит, в дальнейшем можно распоряжаться наделом по своему усмотрению.

Для процедуры регистрации потребуется:

  • заявление на регистрацию;
  • паспорт;
  • документы, которые характеризуют земельный надел;
  • правоустанавливающие документы;
  • документ, который подтверждает факт оплаты государственных услуг.

Также, потребуются дополнительные сведения в виде действующего договора аренды, который на момент продажи ещё не прекратил свое действие.

Осуществлять регистрацию можно в любом многофункциональном центре, а также в Росреестр. После подачи документов, вам необходимо подождать несколько дней, обычно, около 10. Сведения будут внесены в единый государственный реестр. В соответствии со статьей 16 ФЗ 218, в течение 5 дней с момента внесения сведений в реестр, правообладатель должен быть уведомлен об этом.

По окончании процедуры, обратившемуся будет выдано удостоверение о факте проведенной регистрации, номер регистрационной записи, а также её дата.

Уступка права найма съёмщиком

Договор на переуступку заключается в письменной форме. Перед составлением договора нужно произвести подготовительные действия:

  • Так, все стороны должны быть согласны на осуществление подобного мероприятия.
  • Сделка должна быть признана законной с материальной точки зрения.
  • Необходимо заранее уведомить об имеющихся обременениях на участке.

Оформление переуступки состоит из двух основных этапов:

  1. На первом этапе будущий арендодатель должен тщательно осмотреть будущий надел, также определиться с оплатой.
  2. На втором этапе осуществляется оформление сделки. А также её регистрация.

Для того, чтобы оформить переуступку требуется установленный пакет документов:

  • Составляется заявление о переуступке.
  • Заверяются нотариусом копии договора аренды.
  • Предоставляется оригинал кадастрового плана.
  • Предоставляется квитанция на оплату госпошлины.
  • Договор переуступки в трёх экземплярах.
  • Дополнительно готовится заверенная копия паспорта, а также согласие супруга на осуществление сделки.

Необходимо оплатить государственную пошлину в размере 2000 руб в соответствии со статьёй 333.35 НК.

Регистрация осуществляется в в многофункциональном центре или Росреестре. Место вы выбираете самостоятельно.

Как правило, после проверки документов, договор подписывается и регистрируется в подразделении Росреестра, желательно, ближе всего к месту нахождения земли. Однако, будьте готовы к тому, что сотрудники государственного учреждения могут дополнительно потребовать и другие важные документы.

Арендованный земельный надел можно продать. Однако, сделать это имеет право только собственник недвижимого имущества.

А вот арендатор, имеет право переуступки, если подобное предусмотрено договором, или на это согласен в целом арендодатель.

Полномочия арендатора сильно ограничены ввиду того, что он не является полноправным собственником земли, лишь использует её в соответствии с условиями договора.

Однако, российское законодательство лояльно относится и к той, и к другой стороне. Поэтому, если отношения выстроены с учетом соблюдения условий договора, каждая из сторон будет защищена соответствующим образом.

Источник: //pravoved.online/arenda-zu/kak-prodat

Юридическая консультация онлайн 9111.ru

Могу ли я продать земельный участок сельскохозяйственного назначения, если он в аренде?

1.2. Если наследник принял наследство, то может распоряжаться наследственным имуществом по своему усмотрению. Обратитесь к юристам сайта.

2. Сдаю в аренду земельный пай в Крыму 2 га, в течении 10 лет, земли сельхозназначения. Договора аренды составлялись на один год, в этот раз прислали договор на подпись на 10 лет. Почему увеличили срок? На сколь это будет в последствии проблематично для меня, если я захочу его продать?

2.1. Ирина! Срок аренды увеличили – ничего в этом нет особенного! Значит арендатор собирается долго его использовать! А чтобы проблем с продажей не было, внесите в договор пункт о том, что в случае намерения продать пай, договор аренды прекращает свое действие.

3. Являюсь собственником земельного пая (земли сельхозназначения). земельный пай был подарен мне. ранее пай находился в аренде ЗАО. Меня приглашают на подписание договора дальнейшей аренды. Какие документы должны быть приложены к договору? Спасибо!

3.1. Арендатор скорее всего составил договор аренды сам в одностороннем порядке. В связи с тем, что у договора заканчивается срок действия приглашает вас на подписание нового договора как собственника.

К договору должен быть приложен акт приёма-передачи земельного участка (пая), план земельного участка. Если долгосрочный договор, его надо будет регистрировать и оплачивать госпошлину.

В данном случае все затраты за вас должен нести арендатор.

4. У меня есть земельный пай 5 га, совхоз предлагает выкупить данный пай за 50 тыс. рублей, так как договор аренды земельной доли с владельцами заключаться больше не будет. Кадастровая стоимость земельного участка 26 млн. Продавать не хочу, почему отказывают в заключении договора аренды, ведь это земля сельхозназначения, совхоз действующий. Может какие-то изменения в действующем законодательстве?

4.1. Заключать договор аренды – это права совхоза, а не обязанность. Однако, очень много значит, выделен ли Ваш пай или нет. Если Ваш пай не отмежеван, то при аренде земельного участка даже у троих пайщиков, то они будут обязаны заключить.

При этом Вам необходимо быть внимательной и следить за объявлениями в газете. У меня был случай в практике (лично проводил). когда был участок 1000 га, из них пахотной земли-200 га. Организация арендовала весь участок, а сами при этом выкупали пахотную землю.

Итог-организация выкупила пахотную землю, а оставшимся пайщикам оставила 200 га леса. Землю, которую и в аренду не сдать, так как никому не нужна, и самим не обработать. Поэтому следите за объявлениями и когда будет обсуждение проекта межевания – обязательно приходите.

Более детальный ответ возможен только после уточнения деталей.

5. Для оформления договора аренды земли сельхозназначения фирма-арендатор требует отдать им оригиналы документов на землю и оригинал завещания на земельный пай. Правомерны ли их требования?

5.1. Для регистрации договора аренды, предоставление данных документов не требуется, если право собственности зарегистрировано. Возможно, данные документы необходимы для составления договора, но обязанности по предоставлению подлинников законом не установлено.

6.1. Земельный пай для продажи нужно выделить, либо продавать таким же долевым собственникам. Наличие договора аренды на это не влияет.

6.2. — Здравствуйте, предложите купить его самому арендатору. Удачи вам и всего хорошего, с уважением юрист Легостаева А.В. :sm_ax:

7. Меня зовут Руслан. Проживаю в Крыму. Получил в наследство от отца земельный пай сельхозназначения. Все документы были мной оформлены в собственность, получила выписка из Егрп, в графе обременений указано что обременений нет, есть межевой план. Но в бытность Крыма Украинским тону заключил договор аренды на 49 лет. Арендатор утверждает что Украинский договор аренды действует. Как мне продать участок не нарушив закона или как можно расторгнуть договор который я по сути не заключал.

7.1. Без изучения условий договора аренды нельзя на ваш вопрос ответить что то конкретное условия расторжения договора также указываются в самом договоре.

8. У меня зем. пай из земель сельхозназначения. Имеет ли право производить проверку моего зем. пая, т к я являюсь физ. лицом служба по земельному и фитосанитарному надзору р Крым. Земли не сданы ни аренду и ни кем не обрабатываются. Хозяйство раздавшее нам зем. паи ликвидировано.

8.1. У органа осуществляющего контроль при обороте земель такое право есть.

8.2. Проверку имеют право осуществлять.

9. Имею в собственности земельный пай сельхозназначения 10 га земля в аренде у фермера но так как земля не до конца оформлена (нет регистрации в юстиции) фермер аренду платить отказывается. Если я оформлю документы до конца могу ли я потребовать аренду с фермера за те годы которые он ей пользовался? Есть свидетельство на право собственности на землю. Межевание то есть конкретный участок на поле которое засевает фермер.

9.1. Это не важно, он же пользуется, а потому обязан платить.Можете потребовать. Есть свидетельство на право собственности на землю. Межевание то есть конкретный участок на поле которое засевает фермер.

А, как же так пишите, что не оформлена?

10. При продаже земельной доли сельхозназначения, находящейся в аренде необходимо расторгнуть договор. В договоре сказано, что досрочное расторжение Договора в одностороннем порядке возможно только со стороны Арендатора, либо по решению суда. Арендатор против продажи. Смогу ли я продать земельный пай?

10.1. Ну да, в судебном порядке. Помочь?

10.2. Чью сторону Вы представляете?

11. При продаже земельной доли сельхозназначения, находящейся в аренде необходимо расторгнуть договор. В договоре сказано, что досрочное расторжение Договора в одностороннем порядке возможно только со стороны Арендатора, либо по решению суда. Арендатор против продажи. Смогу ли я продать земельный пай?

11.1. Сможете, все права и обязанности арендодателя по договору аренды переходят к новому собственнику.

11.2. Нужно расторгнуть договор аренды.

12. Порядок гос. регистрации договоров аренды земель сельхозназначения (земельные паи) сроком на 10 лет. спасибо.

12.1. Если собственником явл. частное лицо, то Д-р аренды заключенный от года и выше-подлежит гос. регистРации, как обременение.Арендовать у государства землю с\х назначения можно на срок от 1 года до 49 лет, т только через ТОРГИ!

Если в результате торгов Вы признаны арендатором, то остальное стандартно: заключение Д_Ра аренды в письменной форме, последующая его регистРация в Росреестре.

13. У меня два земельных пая сельхозназначения. Документы на землю оформлены. Земля обрабатывается фермером, так как межевания нет. Договор на аренду фермер оформлять не хочет, налог не платит с 2010 г. Как я могу ее продать и с какой суммы я буду платить налог с продажи, если я пенсионерка?

13.1. Для продажи межевание следует провести в обязательном порядке.Вы владеете З/У более 3 лет – налог платить не должны, НО Налоговую декларацию в ИФНС представить обязаны.

Звоните, я в Челябинске – разъясню.

Консультация по Вашему вопросу звонок с городских и мобильных бесплатный по всей России

14.1. Нет, не сможете продать.

15. У меня земельный пай сельхозназначения, он в аренде. Хочу обменять его на равноценный но в другом земельном участке, тот также в аренде у другого лица.

15.1. В таком случае вам нужен договор мены.

16. Я владею земельным паем, сельхозназначения, который в данный момент я сдаю в аренду. Я хочу его продать-как я могу это сделать, в какое время и где могу узнать цену на землю. Земля находится в азовском районе. Спасибо.

16.1. Продать пай Вы вправе либо другим собственникам, либо арендатору. Для этого необходимо сдать на регистрацию перехода права договор в росреестр.

17. Земельный пай сельхозназначения используется без договора аренды. Можно что то получить с компании? И каким образом?

17.1. Статья 1102. Обязанность возвратить неосновательное обогащение
1.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

17.2. Только в судебном порядке.

18.1. Составляйте договора аренды с собственниками паев.

УДАЧИ ВАМ.

19. Я владею земельным паем, сельхозназначения, который в данный момент я сдаю в аренду. Я хочу его продать-как я могу это сделать, в какое время и где могу узнать цену на землю. Земля находится в азовском районе. Спасибо.

19.1. Если Ваше право собственности зарегистрировано, то заключайте договор купли-продажи и продавайте (ст. 549, 556 ГК РФ)

19.2. По договору купли-продажи согласно ФЗ РФ “Об обороте земель сельхозназначения”.

20. Есть в собственности доля в общедолевой собственности. Земельный пай сдан в аренду СПК. Вопроса два: могу ли я выделить участок в натуре, и могу ли я построить в дальнейшем там жилой дом, если назначение земель в свидетельстве: земли сельхозназначения для сельско-хозяйственного производства.

20.1. По поводу выдела земельной доли (пая) в натуре читайте ст. 13 и 14 ФЗ об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Строительство дома нереально – придется переводить участок в другую категорию.

20.2. Для выделения участка в натуре Вам необходимо обратиться с иском в суд. После прекращения общей долевой собственности на участок, его можно по Вашему заявлению перевести в ИЖС и потом построить дом.

21. Я являюсь собственником невыделенного земельного пая из земель сельхозназначения. Сдала его в аренду с/х предприятию до 2016 г. Хочу отмежевать, т.е.выделить земельный участок в натуре, без расторжения договора аренды. Подскажите, пожалуйста, можно ли это сделать и как? Спасибо. Раиса.

21.1. Раиса. Процедура выдела не так проста, как может казаться, и занимает в совокупности до полу-года. Обращайтесь очно на консультацию, с документами, – посмотрим, посоветуем что и как…

Удачи вам!

22. Земельные паи сельхозназначения находятся в общедолевой собственности, каждый собственник имеет свидетельство о праве собственности. Ссылаясь на действующее законодательство руководство района рекомендует провести межевание паев, в противном случае с 01 июля 2013 г. паи перейдут в гос. собственность. Собственники паев не желают межевать, а хотят передать сельхозкооперативу на условиях аренды сроком 49 лет.

22.1. Не знаю башкирского законодательства, но если права на паи зарегистрированы, то ничего государству не перейдет. Однако насильно сдать паи в аренду невозможно. Рекомендую выделать паи в натуре, образовав земельные участки, а для этого придется межеваться.

23. Являюсь собственником земельного пая (сельхозназначения)-1 доля. Пай сдаю в аренду.
Налог должен платить собственник или арендатор? Я инвалид 1 группы есть ли льготы при начислении налога на пай?

23.1. по поводу того, кто должен платить собственник или арендатор, обычно это указывается в договоре аренды. А так как вы – инвалид 1 группы, то вы в силу п. 5 ст. 391 НК РФ налоговая база уменьшается на не облагаемую налогом сумму в размере 10 000 руб. на одного налогоплательщика на территории одного муниципального образования.

С уважением Наталья Николаевна.

Источник: //www.9111.ru/%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D0%B0_%D0%B7%D0%B5%D0%BC%D0%BB%D0%B8/%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D0%B0_%D0%B7%D0%B5%D0%BC%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D0%BE%D0%B3%D0%BE_%D0%BF%D0%B0%D1%8F_%D1%81%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D1%85%D0%BE%D0%B7%D0%BD%D0%B0%D0%B7%D0%BD%D0%B0%D1%87%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D1%8F/

Можно ли продать земельный участок, если земля в аренде? Обучение риэлторов

Могу ли я продать земельный участок сельскохозяйственного назначения, если он в аренде?

Продажа права аренды земельного участка – это распространенная форма сделки и актуальная в наше время. Продать право аренды путем заключения Договора переуступки права аренды имеет право как юридическое, так и физическое лицо, приобрести право аренды земельного участка может также физическое или юридическое лицо.

Риэлторам часто попадаются такая работа, ничего сложного в этом нет, надо просто разобраться.

Объектом аренды может выступать земля любой категории, любого разрешенного использования, кроме тех земель, которые  изъяты из оборота.

По существу у арендуемого участка два владельца, один арендодатель, второй арендатор, которые связаны между собой условиями договора аренды земельного участка. Может ли  арендатор  продать право аренды или арендодатель , если у него есть обременение в виде аренды, это довольно частые вопросы, которые задают начинающие риэлторы, специализирующиеся на работе с загородными объектами.

   1. Может ли арендодатель продать участок?

Любой собственник земельного участка имеет право распорядиться участком по своему усмотрению, если, конечно, все документы в порядке. Обременение в виде договора аренды не является препятствием в этом. Все обременения в обязательном порядке отражены в

Выписке из ЕГРП. Иногда покупатель специально готов купить участок именно с обременением по договору аренды, чтобы иметь пассивный доход.

Новый владелец имеет право расторгнуть договора аренды, если для этого будут условия в самом договоре аренды или в установленном законом порядке.

Если договором аренды не предусмотрено расторжение аренды и арендатор является добросовестным исполнителем условий по договору аренды, то расторгнуть договор аренды до окончания срока его действия бывает непросто.

   2. Земля в аренде у муниципалитета, а строение в частной  собственности физического или юридического лица

Строение продается по перечню документов на основании Договора купли-продажи, а участок передается на основании договора или соглашения  Переуступки права аренды на земельный участок. В Росреестр два договора сдаются одновременно, с приложением необходимых документов.

Здесь есть существенные нюансы:

  • Договор должен быть непросроченным
  • Не должно быть задолженностей по арендной плате
  • Если договор аренды заключен с муниципалитетом на срок 5 лет и более, то Администрацию достаточно уведомить о смене арендатора, вручив Уведомление и получив входящий номер на Уведомлении. Данное Уведомление с отметкой Администрации сдается в Росреестр с пакетом остальных документов для регистрации перехода права на аренду участка.
  • Если договор заключен на срок менее 5 лет, то тогда требуется обязательное письменное согласие муниципалитета, данный вопрос будет рассматриваться на земельной комиссии
  • В договоре не должны быть условий, запрещающих переуступку права аренды на земельный участок

   3. Подводные камни при приобретении права аренды земельного участка, проверка чистоты сделки входит в обязанности риэлтора:

  • Проверка срока действия договора аренды
  • Проверка арендной платы
  • Проверка разрешенного использования участка ( можно ли на нем строить жилье, например, или разводить животных)
  • Проверка наличия или запрета на дальнейшее право выкупа участка
  • Согласие супруга собственника аренды в нотариальной форме на сделку по переуступке права аренды обязательно ( если это физическое лицо)

Договоры на аренду или Переуступку права аренды должны быть зарегистрированы в Росреестре, если он заключен на срок более  1 года. В ЕГРП ( Единый государственный реестр прав вносится обременение).

Договор аренды может быть возмездным и безвозмездным.

Важно! Налог на земельный участок всегда платит собственник участка, а арендатор платит арендную плату, согласно условий договора. При продаже права аренды владелец участка должен оплатить налог на доход 13% от полученной прибыли. Льготы в виде вычета 1000 000 рублей или владение более или менее трех (пяти) лет не действительны при таких сделках!

Право аренды муниципальной земли можно приобрести с торгов, если вы единственный участник, то приобрести можно по начальной  цене. В связи с высокой ценой выкупа земли у муниципалитета под застройку дома ИЖС, имеет смысл взять землю в аренду, построить дом, зарегистрировать право собственности на дом, а потом выкупить землю без торгов по льготной цене, например 3% от кадастровой стоимости.

По Земельному  кодексу РФ  и ФЗ 171 от 24 июня 2014 года собственник строения имеет преимущественное право выкупа участка под домом без торгов, а местная Администрация может рассмотреть выкуп по льготной стоимости.

Источник: //realtshcool.ru/963-mozhno-li-prodat-zemelnyy-uchastok-esli-zemlya-v-arende-obuchenie-rieltorov.html

Выкуп земли сельхозназначения из аренды в собственность

Могу ли я продать земельный участок сельскохозяйственного назначения, если он в аренде?

Гражданским и Земельным Кодексом в России предусмотрено право выкупа земли сельхозназначения из аренды в собственность.

Его можно реализовать, только если такое условие зафиксировано в договоре или дополнительном соглашении.

Чтобы процедура выкупа земли прошла без проблем, необходимо строго соблюдать порядок действий, указанный в законе, правильно оформлять документы, регистрировать их в Росреестре.

Преимущественное право выкупа

Раньше в статье 22 ЗК РФ был пункт 8, предусматривающий, что если после окончания договора аренды владелец земли сразу выставляет его на продажу, то бывший арендатор будет рассматриваться как покупатель с преимущественным правом. Ему не могли отказать в сделке в пользу другого физического или юридического лица, сделавшего аналогичное предложение. Сейчас этот пункт Земельного кодекса не действует, так как утратил силу с 1 марта 2015 года.

Что касается преимущественного права выкупа государственной и муниципальной недвижимости, то оно прописано Федеральном законе N 159-ФЗ.

Условие распространяется лишь на субъекты малого и среднего предпринимательства (например, фермерское хозяйство).

Они, как бывшие арендаторы, могут приобрести участок по цене, равной его кадастровой или рыночной стоимости. Но это действительно только при условии, что:

  • решение о продаже земли принято на момент действия арендного договора;
  • нет долгов по арендной плате;
  • земля не включена в список госимущества, не подлежащего продаже;
  • сам предприниматель на момент заключения договора купли-продажи не исключен из госреестра.

Важно понимать, что для арендатора выкуп земель сельскохозяйственного назначения находящихся в аренде является правом, а не строгой обязанностью (это соответствует статье 421 Гражданского кодекса РФ).

Если граждане или юрлица добросовестно выполняли все условия соглашения, они может принудить арендодателя к продаже земли.

С обратной стороны, собственник надела не вправе вынуждать арендатора к приобретению имущества и оплате выкупной цены. 

Процедура выкупа

Передача в собственность из аренды отличается от стандартной сделки купли-продажи. Процедура осуществляется по схеме:

  • заключение договора или доп. соглашения с указанием права последующего выкупа земли.
  • соблюдение всех условий арендного договора.
  • подписание акта о закрытии сделки (об отсутствии взаимных претензий).
  • подписание договора о передаче прав владения на участок на основании выкупа из аренды.
  • проведение государственной регистрации перехода права собственности.

Преимущественное право не возникнет, если арендатор нарушил режим пользования земли. Например, на участках сельхозназначения запрещено строить промышленные объекты или ИЖС. Если факт такого нарушения подтвердится, в покупке участка с преимуществом будет отказано.

Стоимость выкупа сельхоз земли не обязательно должна быть согласована на момент подписания договора аренды (она указывается в документе по желанию сторон). В тексте бланка должно присутствовать само условие о выкупе, а вопрос о цене может быть отложен для последующего согласования.

Что касается времени, когда можно провести выкуп арендованного земельного участка, то его лучше сразу оговорить, чтобы избежать конфликтных ситуаций. Срок для внесения выкупной цены должен соответствовать общим правилам статей 190-194 Гражданского кодекса, то есть определяться точными календарными датами или событиями (например, моментом перечисления оговоренной суммы).

Из аренды земельный участок может быть передан сразу нескольким собственникам. Но в этом случае возникает необходимость согласования зон, который будут переданы в доли каждому совладельцу. Такие моменты должно быть четко указано в договоре или доп. соглашении.

Бывают случаи, когда стороны не прийти к согласию относительно цены выкупа или нарушили порядок смены владельца (например, не провести процедуру оценки надела). Это может привести к принудительному изъятию надела у арендатора, аннулированию права преимущественного приобретения. В этом случае рекомендуется привлечь юристов для решения конфликта мирным путем, а затем и обратиться в суд.

Мораторий на выкуп

В некоторых случаях выкуп арендованного земельного участка провести не получится из-за ограничений действующего закона. Например, эта сделка невозможна, если государственный надел был передан в аренду по заявлению без торгов льготным категориям, перечисленным в п. 5 ст. 10 Федерального закона №101-ФЗ.

Что касается строгих мораториев, то в отдельных субъектах по России действуют региональные запреты на земельное использование.

Например, нельзя продавать государственные наделы в регионах с высококачественными плодородными землями (Алтайском, Ставропольском, Краснодарском крае и пр.).

Для иностранных компаний и граждан допускается только аренда сельскохозяйственных земель на срок до 49 лет без права последующего выкупа. Иностранцы могут быть только совладельцами этих участков, если инвестируют деньги под объекты российского бизнеса.

Процедура переоформления прав на землю из аренды в собственность требует соблюдения множества правил. Важно не только проверить, что закон допускает обычный или срочный выкуп сельхоз земель, но и корректно оформить все документы и зарегистрировать их. Чтобы ускорить процесс и точно избежать всех ошибок, рекомендуем обратиться к юристу.

Источник: //33urista.ru/theme/vykup-zemel-selskohozyajstvennogo-naznacheniya-nahodyaschihsya-v-arende

Юрист Михеев